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基于GIS房地产智能评估系统研究 　　[摘 要] 在构建房地产智能评估机制的基础上,设计开发基于GIS的房地产智能评估系统。本文阐述房地产智能评估的系统架构和功能模块,设计GIS地理数据库及其引领智能评估功能实现的业务流程。该系统综合了房地产评估智能化和GIS导评的技术优势,为GIS的推广应用提供了可以借鉴的模式。 　　[关键词] 房地产评估;信息系统;地理信息系统 　　doi : 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2010 . 09 . 029 　　[中图分类号]F270.7;TP302.1 [文献标识码]A [文章编号]1673 - 0194(2010)09- 0075 - 04 　　 　　1引言 　　 　　近年来,随着信息技术、互联网技术的不断发展,我国房地产评估部门纷纷借助计算机完成评估工作,但仅限于评估某些特定内容,大部分部门尚未实现对整个流程的计算机化。将评估的整个流程系统化、自动化,建立起智能的房地产评估的信息系统,将是未来房地产评估作业的主要方式。另外,由于房地产评估行业的特点,有大量的空间位置信息和周边环境信息, 如房屋楼盘的地理位置及其属性信息、周边环境、估价时点等需要形象直观地描述和表达,因此可以将GIS引入到评估系统中,建立起全方位、全流程的并且能够实现图形操作管理的智能评估系统。 　　将MIS和GIS有机结合,利用MIS实现评估流程的自动化、智能化,借助GIS实现空间图形的形象化、直观化,建立房产图形、图像、文字三位一体化管理的智能房地产评估系统,能够针对评估行业的薄弱环节,有效弥补其不足。 　　 　　2房地产智能评估系统 　　 　　利用MIS建立的房地产智能评估系统有7个模块:注册登录模块、房产评估模块、案例信息模块、公文流转模块、后台管理模块、房产资讯模块、电子地图模块。 　　注册登录模块主要实现用户的注册以及登录。智能房产评估系统是多角色参与的系统,本企业评估师、技术总监以及普通用户都可使用,实现信息的共享。在案例信息模块中,可以实现案例查询、案例录入,并可对案例属性信息进行维护管理。公文流转模块主要用于实现公司内部办公的自动化,不同身份登录获得不同的响应权限,登录人员可以对公文进行增加、查阅、删除,按照评估的流程和进度实现文件的流转。后台管理模块是有操作权限的人员登录后台管理操作页面,通过此页面进行用户信息维护管理的工作。房产资讯模块主要是显示与房产相关的新闻、消息等。 　　本系统的核心是房产评估模块,它能够实现计算机自动估价。评估模块所选择的方法为使用最为广泛的市场比较法,通过输入待估价的房产的基本信息,如地理位置、物业类型、估价时点、建筑面积等相关数据,选出可比案例,进而通过计算显示待估价房产计算结果并自动生成房产估价报告。 　　自动估价模块具有智能性,通过引入BP神经网络的遗传算法增加系统的智能学习功能,系统能够根据输入的地理位置片区、建筑结构、物业类型等条件,自动修正待评估对象的相关系数,如成新系数、楼层系数、朝向系数等,使评估系统具备自学习自适应的功能。 　　众所周知,城区中街道、房屋等的地理位置可能出现重名或者相近的状况,单纯通过文字的录入很难准确定位楼盘的位置。另外,评估人员还需要重复性地输入待评估楼盘的基本信息并且保证信息的正确性。这些客观状况无疑使评估工作十分烦琐,增加了工作的难度。 　　通过建立电子地图模块,用GIS引导房产评估,案例信息等相关功能模块,实现图文表互动,能够迅速地改善评估流程,更能增加评估的客观性,有效地提高房产评估质量。 　　 　　3基于GIS的系统设计 　　 　　3.1系统整体架构 　　本系统以ArcGIS的ArcGIS Server +ArcEditor为平台,ArcGIS Server是一个发布企业级GIS应用程序的综合平台,提供了创建和配置GIS应用程序和服务的框架,同时也可应用.NET开发个性化应用程序,可以满足各种客户端的各种需求。ArcGIS Server还包含ArcSDE空间数据管理技术,ArcSDE是ArcGIS系统的一个关键部件,它是ArcGIS与关系数据库之间的GIS通道。ArcEditor是标准桌面工具,用ArcEditor来设计,管理地理信息。 　　房地产智能评估系统选择Windows 2000 Advanced Server/ Windows Xp作为操作系统,采用分布式的B/S结构, 支持环境为IIS 5.0,数据库采用Microsoft SQL Server 2005数据库。Microsoft SQL Server 虽然没有扩展对空间数据类型的支持,其二进制类型,即Image字段,可以完全管理复杂的二进制数据流。在普通的和高级的GIS应