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基于层次分析法廉租房房源类型选优研究 　　廉租房是保障性住房的一个主要类型，用于保障低收入家庭的基本居住需求。不同的房源类型由于其供给周期、成本等因素的不同，其保障效果也会存在差异。本文选取廉租房四个指标，采用层次分析法的选优原理，对五种不同房源类型的廉租房进行了比较。根据结论，我国现阶段新建廉租房的保障效果要优于其他类型，因此应将其作为廉租房供给的主要模式。 　　[关键词]廉租房；保障性住房；层次分析法 　　[中图分类号]Ｃ９１３．７ [文献标识码]Ａ [文章编号]１００４－５１８Ｘ（２０１１）１２－００５８－０４ 　　邓大松（１９４９―），男，武汉大学政治与公共学院院长，社会保障研究中心主任，教授，博士生导师，主要研究方向为社会保障；吴 菲（１９９０―），男，武汉大学社会保障研究中心硕士研究生，主要研究方向为社会保障。（湖北武汉 ４３００７２） 　　 　　 廉租房，是指由政府和相关部门在住房领域履行社会保障职能，向具有城镇常住户口的低收入群体和符合保障标准的家庭提供租金较低的保障性住房。目前，我国廉租房的房源主要包括：城镇低收入群体现承租的廉租房、腾空的现有廉租房、符合条件的空置商品房、政府组织新建的廉租房、政府及单位收购的旧房和其他房源。尽管廉租房的目的在于保障低收入家庭的基本住房需求，但不同类型的房源其资源耗费与配给效果都会存在差异，尤其是在目前我国资源相对紧缺，而需保障群体相对较多的情况下，研究不同类型房源的保障效果显得尤为重要。 　　关于这一问题，国内的研究相对较少，总体而言，观点可以归为以下两种：（１）新建廉租房专用保障房屋，持这种观点的如邓云、刘军等学者，不过这些学者就是否应该集中新建廉租房还存在一定的分歧；（２）对现有的房屋资源进行充分利用，如宋博通综合考虑了我国政府的财政状况和压力，指出应充分利用现有房产资源来解决低收入群体的住房问题，以此来减轻政府的成本与压力。 　　尽管已经有些学者开始研究并关注廉租房房源类型选择问题，但就目前的进展和成果来看，缺乏对不同房源类型的实际效果进行量化。对此，本文选取层次分析法作为工具，在选定评价指标的基础上对不同房源类型的保障效果进行定量分析。 　　一、基于层次分析法的廉租房房源选优原理 　　如何选定廉租房的房源，需要考虑诸多因素，如房源的数量、建设标准、如何供应等等，本文选取层次分析法来解决这些问题。层次分析法（Ａｎａｌｙｔｉｃ Ｈｉｅｒａｒｃｈｙ Ｐｒｏｃｅｓｓ，简称ＡＨＰ法）是一种将决策有关元素分解成目标、准则、方案等层次，在此基础之上进行定性和定量分析的决策方法。通过这一个方法我们可以将廉租房房源选择问题用层次结构模型表达出来，对不同房源类型的优劣程度进行逐个判断并排序，进而得出最优方案，以作为决策依据。 　　具体的步骤又包括以下四个环节： 　　(一)建立层次结构模型。将廉租房房源类型的优劣用若干个指标表达出来，根据性质分为不同的组以形成层次，同一层次的指标在受上一级指标支配的同时还支配下一层的指标，以此来形成不同的指标层，如不受任何指标支配的目标层和处于中下层的准则层和方案层。这也是层次分析法最重要的环节。 　　(二)构建指标判断矩阵。为了防止由于指标权重选择的主观性，根据层次分析原则，将不同层次因素进行两两比较而不是整体比较，并且采用相对尺度以提高精准度。在此基础上简化判断矩阵，并利用１－９标度法分析。 　　 　　 (三)层次排序与检验。对每对进行比较的权向量进行计算并得出其一致性检验，计算每对比较矩阵的最大特征根及特征向量。通过一致性指标ＣＩ和随机一致性指标ＲＩ和一致性比率ＣＲ做一致性检验（ＣＲ约等于ＣＩ／ＲＩ）。当ＣＲ＜０．１时，认为判断矩阵具有满意一致性；当ＣＲ＞０．１时，则重新构建矩阵，使之达到一致性。 　　 　　(四)层次总排序与一致性检验。要对层次进行总排序就要计算不同层次因素对于目标层重要程度的权重值，这种排序是按由高至低的顺序进行。通过单层权向量的权重值来建立组合权向量表，在得出特征根和组合特征向量的基础上利用步骤３的方法做一致性检验。 　　二、廉租房房源选优的指标体系设计 　　廉租房作为保障性住房的一个重要构成，具有公共性、保障性、公益性、定向性与流动性等特征。根据这些特征以及目前我国廉租房建设的政策与实际情况，本文拟出了廉租房房源的四个指标并构成其指标体系。 　　(一)廉租房房源类型成本与数量。尽管廉租房具有准公共物品的特征，但其供给也要耗费一定的资源，尤其是在目前我国需要保障的群体规模较大的情况下。 　　在“十二五”规划中，将新建廉租房作为保障性住房政策的一个重要内容，这一供给方式成为我国目前廉租房供给最主要的类型方式。住房和城乡建设部副部长齐骥指出，在２０１１年要兴建各类保障性住房１０００万套，