基于房价收入比视角福州市房价合理性分析.docVIP

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基于房价收入比视角福州市房价合理性分析

基于房价收入比视角福州市房价合理性分析   【摘要】我们在居民购买住宅商品房时,衡量其有没有购买能力时,通常会用到房价收入比。本文收集影响房价收入比的若干因素,并进行模型建立将福州市带进模型中。通过研究我们发现,目前福州市的房价收入比是不合理的,有能力购房的人是极少的。因此,要采取政策调控来控制福州市的房价,加大有能力购房的的群体。   【关键词】福州市商品住宅市场;家庭可支配收入;住房消费   从1998年到2005,福州商品住宅市场的一手房的价格保持相对稳定的趋势波动,均价在3000元之内振动。可是从2006年初开始,福州住房价格开始迅速飚升,2006年的住房均价为3976元/平方到2010年住房均价达到12782元/平方米,价格上涨快的让人惊讶[1]。然而,居民收入增长与房价增长不对称,居民收入增长比较慢。目前,福州市住宅商品房市场发展快速,房价持续上涨,房地产商不断征地寻求发展,通过房价收入比,我们可以了解房价是否合理,因为房价收入比可以作为居民购买住宅商品房时,衡量其有没有购买能力的指标。综上所述,合理的房价收入比的区间,对住宅房地产市场的健康发展是有利的。   1房价收入比的概念及影响因素   1.1房价收入比概念   对于房价收入比目前存在着多种定义,本文采用的定义标准是以联合国人类住区中心发表,即用居住单元的中等自由市场价格乘以中等家庭年收入的倒数来表示。合理的房价收入比是至关重要的,它是政府制定有关住房政策的标准,也是衡量居民有没有购房能力的重要指标。房价收入的高低,可以反映居民有没购房能力,房价是否过高。目前,国内外很多学者开始研究房价收入比,因为合理的房价收入比区间,可以起到保证个地区商品住宅市场的健康发展。在这么多研究房价收入比的理论中,国内比较认可的理论是由住房专家诺德在1989年在香港大学城市研究时指出,一个更合理的区间是发达国家在1.8-5.5,在发展中国家在4-6之间。   1.2房价收入比的主要影响因素   影响房价收入比的因素很多,从主要因素看限制居民购房能力的主要因素有房屋价格、家庭可支配收入、贷款方式等。   1.2.1房屋价格   通常使用的房屋价格为新建商品房和二手房的加权平均价格,我国的房屋价格为房屋面积乘以房屋的单位价格。在居民可支配收入和房屋面积固定的情况下,房屋的价格和居民的购房能力成反比,房屋价格越贵,居民的购房能力越弱,反之,若房屋价格便宜了,则居民的购房能力变强。同样的,在房屋的单位价格和居民可支配收入固定的情况下,房屋的面积和居民的购房能力也成反比,房屋面积越大,居民要花更多的钱去购买,购房能力会下降,相应的,房屋面积小点,居民购房所需的钱变少,购房能力会加强。所以,可通过增加小户型房子和低价位房子来提高居民的平均购房能力,这些反映在房价收入比上,就是房屋价格和房价收入成正比[3]。   1.2.2家庭的可支配收入   家庭可支配收入是家庭收入总和中可用于自由支配的部分,比收入更能反映出居民的生活水平。在我国,大部分居民有储蓄的习惯,家庭可支配收入变多,相应储蓄增加的可能性会加强。在购房时,我们要先支付一部分的钱即首付,这时储蓄起到了很重要的作用,若家庭的储蓄达到一定的能力,则购房时首付款的能力会加强。因此,从总的来说家庭可支配收入对居民的购房能力起到了积极的作用。   1.2.3贷款方式   对于融资方式我国居民可选择公积金贷款和商业贷款。公积金贷款是规定缴存住房公积金的员工在职期限达到规定要求时,在买房、装修等资金不足时可以申请公积金贷款,它的贷款申请要求是比较高的。个人住房商业性贷款通常是居民向银行贷款,把房子作为抵押,银行规定居民的还款方式有等额本息还款法和等额本金还款法。通常,居民选择公积金贷款比选择商业性贷款好,公积金贷款的利率低,可以提高居民的购房能力。我国,目前公积金贷款的购房能力要比商业性贷款的购房能力强30%左右。   1.2.4其他因素   影响居民购房能力的因素除了以上四点外,还有家庭人口数、婚姻情况、年龄等,这些因素通过影响居民的家庭收入和支出,进一步影响居民的购房能力。在我国,目前中青年的购房能力比较强,而老年家庭由于收入等别的因素购房能力相对中青年较弱。   2福州市房价收入比分析   通过分析房价收入比的主要影响因素,本文构建了以等额还款方式下的房价收入比的模型。根据此模型,可以研究目前适合我国国情的房价收入比区间数值以及近十年来福州市的房价收入比数值,以此来了解近年来福州市的房价是否合理。   2.1房价收入比区间数值的确定   我国作为发展中国家,相对于发达国家房价收入比的数值会大些。在我国,对贷款的额度是有要求的,银行会考虑到月收入问题,我国有规定借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在5

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