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基于资源整合视角房地产开发系统控制 　　摘要：为研究房地产开发运营机制并对其进行有效控制，以资源整合为出发点，提出了基于产业生态的房地产开发系统，分析了房地产开发运营资源优化整合的理论依据和现实需求，构建了以专业化细分能力突破为导向的房地产开发系统控制模式，探讨了房地产开发系统控制中土地经营投资、资金使用及运营管理三个关键能力的培育建设。 　　关键词：资源整合，房地产开发，系统控制 　　中图分类号：F293 文献标识码：A 　　文章编号：1001-9138-（2015）07-0040-44 收稿日期：2015-06-05 　　1 房地产开发系统概述 　　房地产业是指与房地产有关的行业活动，包括从事房地产开发建设、旧房改造等生产行为，包括房地产分配、流通和交易的商业行为，包括房地产物业管理和中介等服务行为，以流通和服务为主，属于第三产业范畴，不仅与建筑业、建材业等第二产业有较大的关联，同时与金融、咨询服务等第三产业紧密相联，能够带动超过本产业增加值的其他产业增加值。研究表明，房地产业作为一个内容广泛、紧密联系的产业群，与相关产业的产业链长、关联度高，对其他产业具有强烈的关联和拉动作用。 　　借鉴产业生态的观点，房地产开发资源整合涉及自身产业链关键环节与上下游产业之间的系统优化控制。这里认为，房地产开发系统是站在产业组织运营的角度，通过对前端的土地经营及资金周转环节、中端建设运营环节、后端服务客户环节三个关键环节的系统控制，使各主体之间的关系实现由各自为政向合作共赢的实质性转变，获得与其他房地产产业组织进行竞争的有利优势。 　　2 房地产开发运营资源优化整合的理论依据和现实需求 　　2.1 理论依据 　　房地产开发是房地产业中最基本、最主要的经济活动内容，是一个动态过程，是一种使土地和房屋不断地处于开发、改造、再开发状态的活动。作为一项创造价值的复杂系统工程，涉及各方面的专业资源。房地产开发运营的效果好坏及效率高低取决于结构系统整体内外部资源的优化整合。从产业关联的视角分析，既包括房地产开发与外部上下游产业之间前项关联和后项关联组成的环状联动，也包括自身内部价值链链条涵盖资源之间的优化整合。房地产开发企业仅靠自身完成包括上下游产业在内的全部生产经营活动是不现实的，但可以作为管理主导者统筹上下游产业开展经营活动。 　　2.2 现实需求 　　当前，伴随着中国经济进入新常态，房地产行业发展也步入了新常态。一方面，房地产行业发展的阶段特征发生了明显变化，市场格局从卖方转化为买方，供需结构处于深度调整期，利润水平向价值回归，侧重速度规模的粗放型发展盈利模式已经不可持续。另一方面，中央、地方政府及相关监管单位针对房地产开发管理干预与调控的方式及程度也发生了实质性变化，工作机制由政府及监管单位主导向依靠市场和企业自身调节转变，工作内容由包括资源配置、结构布局、供给需求、价格水平、投资定位等在内的多面管理向主要侧重于转型期房地产稳健发展相关的改革顶层设计、针对市场机制缺陷与市场失灵相关市场秩序的规范管理、警惕房地产虚拟资产属性可能带来负面泡沫的有效抑制及社会住房保障等方面转变，注重长效机制建设。另外，房地产开发企业竞争程度进一步加剧，在淘汰和整合中发展差距进一步凸显，企业竞争格局序列发生了根本性变化。来自房地产行业形势、监管干预市场政策转变及行业竞争格局态势多方面的行业新常态组合拳压力无疑对房地产开发企业发展提出了更高的要求。 　　房地产市场环境的变化及竞争的激化催生包括拥有土地、资金生产资源因素及合作伙伴之间的优化整合，合作、并购专业能力的提升；以“重服务、重配套”为重要阶段特征的客户需求的改善升级和以“重产品、重服务创新”为重要阶段特征的市场细分催生跨界要素的整合；新技术催生的包括房地产销售机制、融资机制、资产证?换?等方面的转变，尤其是互联网技术对房地产传统竞争模式的冲击催生具有细分专业领域的新兴关联性公司的建设；企业降低市场交易成本、提高协同效率、创新机制建设、战略安全、强化核心竞争力等影响可持续发展的重要因素催生新型战略合作伙伴关系的建立。 　　因此，新环境下企业要做大做强做优，房地产开发企业管理者迫切需要进行思维创新，统筹系统内外资源，实施产业链专业化分工路径，加强资本运作能力，从而使企业获得多方面的竞争优势，实现管理绩效的升级。 　　3 房地产开发系统控制模式 　　研究表明，多数公司的早期扩张是企图实现对供应和市场的控制。房地产开发作为一项系统的资源配置活动，其企业走产业链专业化分工路径的关键在于优化既有资源，挖掘外在优势资源，实现合作主体的强强联合。短板理论表明，资源结构决定着水桶储水量。识别企业存在的重要短板是借助外部优势资源的前提和基础。 　　基于上述思路，本文认为，房地产开发活动的有效控制