房价收入比是考察居民购房能力的一个通行指标。.docVIP

金三林：我国房价收入比的社会差距及政策启示 房价收入比是考察居民购房能力的一个通行指标。2005年，我国平均房价收入比只有6.77，并不是很高，而且与国际平均水平接近。但我国房价收入比的社会差距很大，2005年最低收入户的房价收入比是22.69，而最高收入户只有2.45，前者是后者的9.3倍，大大超过国际同等差距。这种巨大的社会差距，要求我国政府应对不同收入群体实施不同的住房政策，保障居民的基本居住权利。 　　2006年国内有研究者计算出2004年我国房价收入比只有6.67，低于2000年的水平，并得出了“我国房价收入比依然在可以接受的范围内”这一结论。但为什么大多数人的感受与上述结论截然不同？原因就在于，我国居民收入差距太大，用简单平均数远不能真实反映我国居民购房能力的差距。 　　本文根据城镇居民收入分组资料，分别计算出了2000～2005年最低收入户到最高收入户共七个组的房价收入比。结果表明，我国不同收入群体的房价收入比差距很大，而且有扩大的趋势。这也意味着，我国政府有必要建立符合我国国情的住房政策体系，对不同收入群体实施不同的住房政策。 　　一、我国房价收入比的变动特点 　　1.我国平均房价收入比的计算 　　房价收入比是指家庭住房总价(即一次性购房总价)与居民家庭年收入的比值，是考察居民购房能力的一个通行指标。在国外，有新建住宅(新房交易)的房价收入比，也有旧有住宅的(二手房交易)的房价收入比，所选取的房价都是中位数价格或平均数价格，家庭收入也都是中位数收入或平均收入。 　　一个国家的平均房价收入比通常用家庭年平均总收入与一套房屋的平均价格之比来计算，即：房价收入比=每户住房总价÷每户家庭年总收入。 　　其中，每户住房总价和每户家庭年总收入的计算公式分别如下： 　　每户住房总价=人均住房面积*每户家庭平均人口数*单位面积住宅平均销售价格； 　　每户家庭年总收入=每户家庭平均人口数*家庭人均全部年收入。 　　由于我国住房商品化是从上世纪90年代开始起步，因此我国房价收入比应该从上世纪90年代初开始计算。根据历年《中国统计年鉴》公布的相关数据，本文计算出我国1991～2005年的平均房价收入比如表1所示。 ? 　　从表1可以看出，以平均水平计算的我国房价收入比并不是很高，2005年只有6.77，1991～2005年的数值在5.35到7.26之间，波动幅度为35.7%，也不是很大。 　　2.我国平均房价收入比的变动特点 　　如表1所示，从1991年到2005年期间，我国房价收入比的变动可分为四个阶段： 　　第一阶段是1991～1993年，房价收入比较快增长并处于较高水平，1992年的7.26是自上世纪90年代以来的历史最高值。 　　第二阶段是1994～1998年，为平稳上升阶段。房价收入比从1994年的5.35缓慢上升到1998年的6.35，年均上升0.25。 　　第三阶段是1999～2003年，为平稳下降阶段。房价收入比从1998年的6.35缓慢下降到2003年的5.75，年均下降0.12。 　　第四阶段是2004年到2005年，为快速上升阶段。2005年的房价收入比6.77比2003年增加1.02，年均增加0.51，增速明显加快。2006年房价涨幅较大，房价收入比也会高于2005年。 　　3.我国房价收入比变动的影响因素 　　房价收入比的变动主要取决于每户住房总价增长情况和家庭年总收入的增长情况，即居民收入增速与房价增速的相对比率。从图1可以看出：在房价收入比平稳上升阶段，住房总价增速基本高于家庭收入增速；在房价收入比平稳下降阶段，则是家庭收入增速总体高于住房总价增速。2004年以来，每户住房总价增速快速上升，而每户家庭总收入的增速相对平稳，二者的增速差迅速扩大，结果导致了房价收入比的快速上升。 ? 　　需要指出的是，我国房价统计制度还存在一些问题：随着城市范围的扩张，不断有郊区房屋进入城市房价的统计体系，导致城市总体房价指数降低。如果还按原先的地域范围统计，房价涨幅应比公布的统计数据高出很多，房价收入比也将会大于本文的计算值。 　　二、我国房价收入比的社会差距 　　1.不同收入群体的房价收入比 　　尽管从平均水平来看，我国当前的房价收入比不高，但由于我国居民收入差距很大，用简单平均数并不能真实反映我国居民的购房能力。实际上，不同收入群体的房价收入比差距很大，而且有扩大的趋势。本文根据《中国统计年鉴》提供的城镇居民收入分组资料，计算出了从最低收入户到最高收入户共七个组的房价收入比，如表2所示。 ? ? 　　分析表2可以得出以下结论： 　　(1)我国中等收入户的房价收入比接近全国平均水平，中等以下收入户的房价收入比高于全国平均水平，而中等以上收入户的房价收入比低于全国平均水平。 　　(2)我国最低收入户的房价收入比很大，2