里水草场地块项目场论证报告.doc

保利地产佛南（拍）2010-029地块项目市场论证规范 （试行） 第 PAGE 26 页 共 NUMPAGES 31 页 佛南（拍）2010-029地块项目市场论证报告 (南海区里水镇草场村地段) 1、地块现状分析 1.1 地理位置 地块位于佛山市南海区里水镇草场村地段，对面就是广州白云金沙洲地区，靠近珠江河里水段，西临里横路与佛山一环，5分钟可达一环。 本地块位于里水镇接近中心城区附近，距离里水镇政府约5分钟车程，紧邻佛山一环里横路出口，向南经金沙洲大桥、北环高速与广州相连，可快速进入广州。佛山一环、里横路、广州环城高速等交通路网完善，交通便捷，半小时可到达佛山禅桂中心与广州市中心。 1.2用地指标 规划容积率 ≥1.5，且≤3.8 总用地面积 60490.99㎡ 净用地面积 —— 建筑面积 ≥90736㎡，且≤229866㎡ 建筑密度 ≤30% 位 置 佛山市南海区里水镇草场村地段 起始价 57467万元 建筑限高 地上部分≤18 起始楼面地价 ≥2500 土地用途 城镇住宅用地兼容批发零售用地 其他要求 （1）受90/70条件限制； （2）不住在商业建筑内建设酒店式公寓、公寓、公寓式办公、SOHO办公、产权式酒店等有居住功能形式的用房； （3）沿河岸市政规划道路控制30米的滨河广场，其应以绿化为主，但可作为机动车出入口和行人出入口广场。 （4）山体控制线内的保护山体不得进行开挖； （5）该项目建筑外立面，设计方案要求简洁现代。 1.3地块现状 地块用地红线内土地仍有部分厂房需要拆迁，此外地块内种植了较多树木，并有一座山体包含在本地块内。项目北面是恒大御景半岛，西面是一座厂房与白塔工业大道，并有一个小型变电站在该厂房门口，东面可享受珠江河一线江景，对面是珠江河中的江心岛，景观一流。 1.4周边配套 地块地处里水镇草场村地段，距离镇中心仅5分钟车程，可完全共享镇中心所有配套，因而虽不在镇中心但公共设施完善，周边教育配套齐全，基本生活配套较为完善。 教育文化：地块毗邻旗峰小学、里水中心小学、里水三中学、南海里水中学，教育配套资源丰富； 公共设施：洲村肉菜市场，浔峰山、中国邮政储蓄、电信局、里水医院、银行等 商业配套：里水信和广场、里水新天地广场，基本生活配套较为完善。 1.5交通情况 主要交通干道系统：地块佛山一环、里横路、金沙洲路，5分钟车程可接上一环，5分钟即可到达广州白云金沙洲片区，10分钟车程可到里水镇中心，交通十分便利。 公交系统：有213路公交途径本案附近，途径南海医院、南海广场、黄岐名雅花园、里水新天地广场等地，终点站广州中海金沙湾；在洲村市场站下车后步行约5-10分钟即可到本项目。 213路线路图： HYPERLINK /z_80240e0d 桂园总站 - HYPERLINK /z_077e1d3c 桂园市场 - HYPERLINK /z_b3ae6021 桂园小学 - HYPERLINK /z_f925c5a0 南海医院 - HYPERLINK /z_a670a19f 军桥 - HYPERLINK /z_aeb5052d 军桥东 - HYPERLINK /z_e3c17d3b 桂城加油站 - HYPERLINK /z_d9aad48c 经委大厦 - HYPERLINK /z_ed910c0e 南海广场 - HYPERLINK /z_9df53f0d 丽雅苑 - HYPERLINK /z_e1d47c75 南海人才市场 - HYPERLINK /z_c2d45ff2 南海购书中心 - HYPERLINK /z_89eb03ff 兴业新村 - HYPERLINK /z_00bc5bbd 桂江桥 - HYPERLINK /z_99c90d20 奇槎路口 - HYPERLINK /z_4ddad58b 水头路口 - HYPERLINK /z_3e2cd2f7 桂江路口 - HYPERLINK /z_9879a321 岭南 - HYPERLINK /z_53e97d67 泗沥 - HYPERLINK /z_1bca6c08 平安 - HYPERLINK /z江河路 - HYPERLINK /z_fd5fbb84 横江 - HYPERLINK /z_7f7980f3 横江路口 - HYPERLINK /z_10c81cbd 洪湖路口 - HYPERLINK /z_04743f7a 北村 - HYPERLINK /z_28c28010 北村德星里 - HYPERLINK /z_b44d63f0 北村闸 - HYPERLINK /z_38e90dc0 名雅花园 - HYPERLINK /z_91