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对不动产登记思考研究 　　[摘要]本文通过不动产登记制度的含义、发展，到实施不动产登记所面临问题的分析与研究，阐述了实施不动产登记的必要性和可行性，为今后实施不动产登记的工作者提出了一些可行的基本原则和方法。 　　[关键词]不动产 　　[中图分类号] DF451 [文献码] B [文章编号] 1000-405X（2015）-5-393-1 　　1不动产登记的含义 　　不动产登记是指不动产登记机构根据权利人、利害关系人申请依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。 　　2现行的不动产登记模式 　　我国不动产登记制度三种模式：契据登记制度、权利登记制度和托伦斯登记制度。以上三种不动产登记制度虽然各具特色。然而通过对这几种制度的分析，不难看出这几种制度的出台均与其自己国家的政治、经济、文化、历史传统等因素紧密结合，是与自己国家的国情相适应的，并通过各自的内部调整，基本上达到自我体系的完善。 　　3我国目前不动产登记制度出台的过程 　　我国不动产登记制度出台的过程。2007年颁布的《物权法》规定，“国家对不动产实行统一登记制度，统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”2013年3月，全国人大审议通过《国务院机构改革和职能转变方案》，明确“建立不动产统一登记制度”。2013年11月20日，国务院常务会议决定整合不动产登记职责，将分散在多个部门的不动产登记职责整合由国土资源部承担。2014年4月21日，国土部给出不动产统一登记时间表，不动产统一登记体系基本形成。2014年7月23日，国土资源部表示，社会广泛关注的《不动产登记条例》在广泛听取有关机关、组织和公民意见基础上，正在依法加紧起草制定。 　　4实行不动产登记的必要性 　　4.1不动产统一登记可以抑制房地产领域腐败。实施不动产统一登记，建立基础信息平台和依法公开查询机制，其中规定国家、省、市、县四级登记信息要纳入统一的不动产登记信息管理基础平台实时共享。同时国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享。能够帮助纪检机关明确清晰地查处将贪腐资产集中在房地产等不动产上的腐败官员，使集中在房地产市场的贪腐资产无所遁形。 　　4.2不动产统一登记可以有效遏制炒房和平抑高房价。实施不动产统一登记，治理不动产投机交易行为，防治一些群体利用不正当方式多占多用、占而不用和不正当交易等，减少不动产交易市场的恶性竞争，实现不动场资源的合理配置，缓解因供需不平衡引发的不动产资源的价格上涨。 　　4.3不动产统一登记有助于不动产规范管理。不动产统一登记制度的实施，为国家对不动产领域的宏观调控和微观管理，为不同收入群体和区域适用差别化政策创造了条件，有助于维护不动产交易的安全和不动产市场的健康稳定发展 　　4.4催生统一不动产交易市场。不动产统一登记制度的实施，一是有利于摸清家底，使我们国民经济的各项统计数据更为准确、清晰地呈现出来；二是有利于保护权益。不动产登记本身有一个确权过程，合法的不动产和不动产交易受到《中华人民共和国物权法》等法律保护；三是使决策更为科学、精准，进一步提升国家治理体系和治理能力现代化水平；四是有利于建立产权清晰、高效流转的全国统一不动产交易市场，进一步完善社会主义市场经济体制。 　　5推进不动产统一登记面临的问题 　　5.1不动产管理部门多头，利益冲突协调难。不动产管理权是一种行政资源和权力，不动产统一登记，意味着相关部门权力的让渡，不可避免遇到阻力。《条例》规定在国家层面有国土资源部门负责统一登记，而在地方层面并未明确具体负责不动产统一登记的机构，且区分市县两级，其登记管理机构的确定及体制整合将面临诸多挑战。 　　5.2不动产立法不统一。不动产登记实施过程中适用法律问题较为复杂，《条例》最后规定“本条例施行前公布的行政法规有关不动产登记的规定与本条例规定不一致的，以本条例规定为准”，而《条例》实施前公布的法律如果与《条例》发生冲突，该适用哪些条款？依照法律适用原理则应有优先适用法律，这将使条例普遍适用的效果大打折扣。 　　5.3统计口径及技术性操作差异大。目前各类不动产分别依照业已制定的法律予以登记，统计口径、登记程序、登记内容等各不相同，城乡不动产登记二元分割。且当前网络信息泄露频发安全事件的背景下，不动产登记信息管理基础平台及信息查询制度的设置如何确保不动产权利人的个人信息安全，也将是不动产登记制度实施后要解决的重要问题。 　　6推进不动产统一登记的原则 　　6.1登记主体的逐步统一。《条例》规定县级以上人民政府确定一个本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作。目前可行的做法是允许不动产登记的职责与行业管理和不动产交易监管等职责分离，由国土资