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浅析业主共同管理权 　　关键词：共同管理权；业主委员会；物业服务企业 　　摘要：我国物权法从第75条到第83条，规定的是小区业主的共同管理权。共同管理权是指业主基于一栋建筑物的构造、权利归属和使用上的共同关系而形成的作为建筑物管理团体的一名成员所享有的权利和承担的义务，有很强的“人法性”因素。介绍共同管理权的管理机构、共同管理人的权利义务、对区分所有建筑物的具体管理等方面的内容。并对物权法相关规定提出自己的看法和建议。 　　中图分类号：13923.2　文献标识码：A　文章编号：1672-4755(2008)02-0113-02 　　 　　一、业主的共同管理权的内容 　　 　　(一)业主作为共同管理权人的权利 　　第一，表决权。我国物权法在第76条规定了应由业主共同决定的事项。决定的方式就是行使表决权。其中，除了筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施这两项事务应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意才能通过外，其他事项，只须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意就算表决通过。 　　第二，参与制定和修改业主大会议事规则及小区的管理规约。我国物权法对是否建立业主大会和业主委员会，我认为规定的非常模糊，第75条规定业主可以设立业主大会，选举业主委员会。它用的是“可以”，而不是“必须”。那么就现实来讲，小区的管理规约是由物业公司制定后，要求业主遵守的。所以在小区建立业主大会和业主委员会，由业主们来制定议事规则和管理规约，才能更好的保护全体业主的利益。 　　第三，选举权和被选举权。每一位业主通过选举，推选适当的人进入业主委员会，或者更换业主委员会的不尽职的人员，从而更好地保护自己的权益。 　　第四，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。我国很多小区的物业公司是由建设单位委派的，而这项权利应该是属于业主的。根据我国物权法的规定，业主可以委托物业服务企业或者其他管理人管理建筑物及其附属设施。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有更换的权利。 　　第五，维修资金的筹集和使用权。在建筑物的共用部分需要维修时，资金应由所有共有人承担，按照一定的标准交纳。业主们对资金数额能达成协议的，按协议交纳；不能达成协议的，按照专有部分占建筑物总面积的比例交纳。我觉得最好的办法是事先设立管理基金，由业主委员会负责管理，需要的时候由管理人依业主大会的决议使用。 　　第六，对建筑物及其附属设施的改建或重建权。我国物权法对何种情况下可以对建筑物及其附属设施进行改建或重建没有做出规定，对此有个问题需要探讨，如果区分所有权人不同意重建又不出让区分所有权，或者虽然同意重建但却不依业主的决议履行义务的，应该怎么处理呢?可以借鉴台湾公寓大厦管理条例的规定，业主委员会可以向法院起诉，要求法院责令该当事人出让其区分所有权。接受该区分所有权的受让人没有商量的余地，视为同意重建。 　　第七，对管理机构与管理人的监督权。首先是对业主大会和业主管理委员会的监督，物权法第78条体现了业主的监督权；其次是对物业服务企业或其他管理人的监督，物权法第82条明确地规定了监督权。 　　第八，请求权。首先，业主在出现需要共同解决的事务时，在一定比例的业主的请求下，管理人应该召集区分所有权人召开业主大会；其次，有对违反共同利益的行为请求停止的权利；最后，有请求管理者正当管理的权利。 　　 　　(二)业主作为共同管理权人的义务 　　一是遵守业主大会决议的义务。二是遵守法律、法规以及管理规约。三是服从管理人管理的义务。 　　 　　二、区分所有建筑物的管理组织及相关法律问题 　　 　　(一)业主大会和业主委员会 　　我国物权法第75条的规定说明我国物权法对是否建立业主大会和业主委员会，用的是“可以”，而不是“必须”。虽然规定的非常模糊，但可以看出区分所有建筑物的管理组织有两个：业主大会和业主委员会。这两个组织不是一个并列的关系，业主大会是区分所有建筑物管理的最高决策机构，是业主成立的一个代表全体业主的利益的自治组织，成员应该包括所有的业主。“由于区分所有权人人数众多，而且很多人并不关心建筑物的管理，如果每件事情都需要区分所有权人大会决定，很不现实。在这种情况下，成立管理委员会是必要的。”但对业主大会的构成和设立业主委员会的条件物权法未做规定。 　　我国物权法对表决权的计算方法未做规定，有两个标准：业主的专有部分占建筑物总面积过半数，这个标准很好执行；占总人数过半数的业主的计算可参照德国法、瑞士法的规定，即各个专有部分的区分所有权人有一个表决权，两人以上共有一个专有部分的，按照一个人计算，通俗地说，就是按户计票，而不是按人头计票。 　　对于业主大会，还有一个问