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对房地产企业工程造价管理研究 　　摘要：文章针对房地产企业工程造价管理的特点，对其工程造价管理提出了新的思路。通过建立一套完善的工程造价管理体系，实现以目标成本为中心。实时监控动态成本，最终把工程的实际成本控制在目标成本范围内。 　　关键词：目标成本；合约规划；动态成本；工程成本评估 　　 　　目前，国家对房地产业又开始了新一轮的调控措施，房地产企业为了进一步降低企业开发项目的风险、提高其市场竞争力，就必须加强项目开发各个环节的管理，尤其是要加强对项目工程造价的管理。笔者通过对工程造价有关理论进行深入研究，同时结合房地产企业工程造价管理的实际情况，对房地产企业工程造价管理提出了新的思路。 　　 　　一、房地产企业工程造价管理体系 　　 　　为有效地进行工程造价管理，房地产企业工程造价管理体系由目标成本管理体系、动态成本监控体系、工程成本评估体系三部分组成。 　　 　　(一)目标成本管理体系 　　在项目投资可行性研究阶段，总公司工程成本管理部门根据项目特征、产品定位并结合市场调研情况等编制项目可研目标成本。项目可研目标成本是企业在购买土地时进行盈利测算、风险评估的重要决策依据，通常情况下，以后不同阶段形成的目标成本均应小于可研目标成本。 　　在各方案设计阶段，随着设计的不断深化，项目公司工程成本管理部门根据不同阶段的设计方案编制概念性方案版目标成本、方案版目标成本、初步(或方案深化)版目标成本。经总公司审批通过的初步(或方案深化)版目标成本称为项目的目标控制成本。目标控制成本一般不能超过可研目标成本，否则项目公司必须提出充分的依据并报总公司有关决策部门批准。 　　在施工图设计及工程实施前阶段，项目公司工程成本管理部门根据施工图设计化目标控制成本，形成施工图版目标成本。施工图版目标成本经报审总公司批准后即成为基准目标成本，基准目标成本将作为工程成本控制的目标及绩效考核的依据，它是项目实施工程成本控制的上限。在政策、市场环境或工程内容没有发生重大变化时，不能够随意对基准目标成本进行修改。施工图版目标成本一般不能超过目标控制成本，否则，项目公司必须提出充分的依据并报总公司有关决策部门批准。 　　项目公司的工程成本管理部门在进行各阶段的目标成本测算时，还必须对不同阶段所形成的目标成本进行横向比较(为实现成本数据的横向比较，须按统一标准设置各主要成本科目)或与总公司工程成本信息库中的有关成本数据进行比较，从而提出设计优化方向，指导设计工作。 　　目标成本管理贯穿于建设项目的每一阶段，凡事做到事先控制为主，事中事后控制为辅，在立项、设计、施工之前发现问题，减少无效成本。对目标成本进行管理的意义在于，目标成本以市场为导向，它是确保项目目标利润的保证。对目标成本的管理贯穿项目开发的整个过程，它是事前控制的基础。伺时，需要及时把基准目标成本与动态成本同进行对比、纠偏，以保证项目开发的实际成本控制在目标成本范围内。 　　 　　(二)动态成本监控体系 　　动态成本监控体系主要包括动态成本监控与工程成本预警两个子系统。 　　1　动态成本监控体系。 　　在基准目标成本确定后、招标工作实施前。项目公司工程成本管理部门根据基准目标成本牵头组织进行合约规划，即把各基准目标值分解并反映在各项合约规划值中。同时合理留出规划余量；同时根据合同的签订情况定期修正各合同规划值。基于目标成本形成合约规划是基准目标成本执行的控制基线。通过合约规划在项目开发的前期就能了解项目在开发阶段中会发生多少类合同和每类合同所发生的金额，后期在合同签订的时通过把实际合同签约与合约规划预估合同进行对比，就能及时的反映项目成本是否和基准目标存在偏差，指导项目在开发中的问题并及时的解决问题，将项目开发的风险降低到最低。通过合约规划管理体系监控合约规划与合同的执行情况，可实现在不影响目标成本的情况下，合约规划可根据实际情况合理调整，使成本管理更加合理、高效。 　　每份合同在签约时都必须有相应的“合约规划”与之对应，项目“基准目标成本”的过程控制前置到合同签约前，对未规划或超规划的合同签订进行严格控制。每份合同执行时对成本造成的影响，都可以反映到动态成本的变化，从而实现对“动态成本的实时跟踪”。 　　在项目实施过程中，实行以总公司的管理监控为中心、各项目公司以操作监控为中心的房地产工程成本监控体系。动态成本＝“已发生成本”+“待发生成本”。其中。“已发生成本”是指项目已签约的合同价、已确认的签证变更价、在途成本；“待发生成本”是指在项目实施过程中，根据项目的实际制造状态和所处的内外环境，对未发生成本的一个估算。“已发生成本”+“待发生成本”构成了项目在某个时间节点的动态成本。 　　2　工程成本预警体系。 　　工程成本的预警机制是指在项目实施的各项业