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对我国房地产税收调控探讨 　　摘要：本文探讨了作为重要的调控政策之一的税收调控政策对房价的影响意义，从税收的视角分析了高房价产生的原因，简述了当前我国房地产税收政策存在的问题，立足存在的问题提出了改革的现实选择，尝试探讨了我国未来物业税的征收应考虑的因素。 　　关键词：房地产；税收调控；改革；物业税 　　中图分类号：F832　文献标识码：A　doi：10.3969.issn.1672-3309(x).2011.06.49　文章编号：1672-3309(2011)06-111-02 　　近年来我国的房价尤其是大中城市房价的大幅上涨已是一个不争的事实，房地产调控方兴未艾。房价仍旧持续看涨，在经历了包括税收调控在内的最严厉的房地产调控政策后，现阶段的房地产市场依然处于大家观望阶段。城市郊区的房地产几年持续发展，这些地区大面积的新建住宅相对偏低的售价拉平了城中心一路上扬的房价，整个城市各地区房价升温于平均售价的掩盖之下。如何引导房地产企业平稳健康地发展呢?在多变的房地产市场环境下，我们必须经过一个持续动态的税收调控过程来调节房价。因此，做好对房地产企业的税收调控具有深远的意义。 　　一、我国房地产市场的现状 　　1.居民购房负担大 　　根据我国的实际国情来看，房价收入比一般以6-7为合理区间。从近两年数据来看，北京、上海、深圳、杭州等一线城市以及东部大城市的房价收入比均在10以上，明显偏高，排名前五位的北京、深圳、上海、杭州、厦门2010年房价收入比分别达到17.44、15.62、15.45、14.65、12.75。 　　2.房源供不应求 　　两会前后中央政府对房地产市场连续出台了多项严厉的调控措施，但价格的下跌是需要周期的，它与供给相关，上半年并未增加开发投资和新开工量，今年的土地购置仍处于负18％的增长，总的投资增幅仍远远小于固定投资增幅，房地产市场仍是严重的供不应求。 　　二、我国房价上涨的原因分析：基于税收的视角 　　1.房屋流通阶段税负重，保有环节征税力度不强 　　我国针对房地产在流通环节征收的税种明显要多于保有环节，由此导致流通与保有环节税负的不平衡，造成房屋持有成本降低而流通成本升高，影响了供求之间的矛盾。国家以抑制需求打击投机为目的的房地产税收调控政策很可能演变成买方的购买成本，将税收负担向购买方转嫁。进而使得房价变得更高。 　　2.房地产开发企业的成本和税费负担重 　　房地产开发企业除了法定税负外，还承担着大量的显性费用(取得土地时的土地拍卖佣金)和隐形费用(珍贵土地的寻租)。它们的日趋增加最终还是由消费者来承担。也将导致房价的上涨。 　　3.土地取得阶段征税不严 　　我国在取得土地阶段的征税不严在一定程度上造成了开发商的囤地行为。进而导致了土地的有效供给不足。开发商的囤地行为，加剧了土地资源紧缺，浪费了资源。通过囤地，开发商可以根据市场房价增加或减少商品房的生产，维持高房价、高收益的格局。通过控制供给，实现控制价格。另外，囤地加剧了资产泡沫，使开发商可以依托足够的有形资产贷款、上市、再拿地。总之。土地取得阶段征税不严会造成开发商的囤地，囤地现象影响了供求之间的矛盾，客观上给楼市“火上浇油”，推高了房价。 　　4.旺盛的投资需求 　　中国房地产行业的高速发展固然有居民收入不断增长所带来的房地产消费需求作为一定的支撑，但是更为主要的是由极其旺盛的投资需求所致。由于房地产购买和持有阶段的总体税负相比投资于实体经济较低，促使居民更倾向于对房地产的投资。 　　三、我国现阶段调节房地产价格的税收制约因素 　　1.税率存在结构性问题 　　税率在房地产使用的占有环节较低。在房地产转让、收益所得环节偏高。当前我国的房地产税率由中央政府决定，由于各地区发展极不平衡，如果统一税率，就会造成税收负担的不公平。从而不能达到调节房地产市场价格的效果。 　　2.征税不合理环节――重流通轻保有 　　针对房地产转移环节的税负重，而在房地产的保有环节只征少量税收。由于房地产转移环节的税负重，房地产拥有者尽量避开转移房产行为。导致房地产的流动性降低，资源难以优化配置。房地产商进一步通过提高房价的方式进行税负转嫁。 　　3.征税范围窄 　　我国房产税、城镇土地使用税的征税范围不包括广大农村和一些城乡结合部。随着高速发展的经济而大量出现的非农用房产和个人多余的非营业用房都没有缴税，包括用于营业用的居民住房。另外，在2009年1月1日才把外资企业和外籍个人纳入房产税征税范围。 　　4.税种设置不合理 　　主要表现在：一是税种不全。目前我国房地产税种设置不全面，尚未开征房地产转让环节的遗产税和赠与税，只对承受方征收契税：二是税种过时。在以地方税为主的房地产税制改革方面，除了新开征土地增值税以外，大多数税种