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对我国房地产金融发展思考 　　[摘要]房地产金融通过金融市场、金融工具以及制度的调控作用于房地产行业，深刻影响一国经济的发展。本文从我国房地产金融的概况入手，分析了我国房地产金融发展中存在的问题。借鉴其他国家的房地产调控手段，针对我国房地产金融的不足及特殊性提出了初步发展的建议。 　　[关键词]房地产;房地产金融 　　文章编号：2095-4085（2015）01-0060-03 　　金融业作为支撑社会经济发展的中坚力量，在现今资本密集化，经济全球化，投资渠道多样化的条件下，产生的影响越来越大。与此同时，保障民生的房地产业一直是民众关注的焦点。房地产行业作为经济增长的巨大引擎，在促进经济增长方面作用显著。房地产金融作为二者的有效结合，在国民经济和人们日常生活中愈发得到重视。 　　自1998年实施居民可通过按揭贷款购置商品房的政策以来，我国房地产金融开始快速发展。近些年来，伴随着房地产市场供求因素，经济增长投资导向等诸多影响，在世界房价趋于平稳背景下，我国房产价格却高居不下。在保障民生的社会责任制约下，政府于2013年2月20日推出“新国5条”，进一步深化对房地产行业的改革。那么，如何结合我国所处的经济发展阶段以及特殊的社会条件，完善我国房地产金融体系，进而运用金融手段引导房地产价格平稳过渡呢？本文从以下几个方面进行了思考。 　　1我国房地产金融概况及存在的问题 　　1.1房地产金融概况 　　以房地产经济领域内的资金融通及其规律性为主要研究对象的房地产金融，贯穿了房地产开发，建设，流通和消费的全过程，也使得住房消费者的潜在需求转化为现实。同时，房地产金融作为一种经济手段，在通过货币政策调控房地产市场的发展上也发挥着重要的作用。 　　房地产金融的发展不同于一般性工商业的融资贷款问题，房地产行业作为典型的资本密集化行业，资金融通量大，启动和违约成本高。同时，房地产金融的资金占有周期长，资金运动形式具有固定性和地域性限制，在资金流动性和贷款偿还违约可能性方面应给予高度警惕。 　　当然，房地产金融并不仅仅涉及房地产市场的融资活动，内含的房地产信托业，保险业，以及相关的金融税制等都是房地产金融的发展方向。然而，我国金融业的发展起步较晚，金融市场的发达程度和完善程度与发达国家相比还具有很大差距。金融业的发展较多借鉴国外的发展模式，原创性金融创新很少，导致依赖于金融市场的房地产金融发展更加缓慢。 　　1.2我国的房地产金融发展中存在的问题 　　（1）房地产业融资渠道单一 　　房地产开放商前期投入资金的来源一般有自筹资金，银行信贷资金，国家预算内资金，债券资金和外资注入。目前，我国房地产金融融资来源以一部分的自筹资金和大额的信贷资金为主，考虑到自筹资金内含的信贷额度，银行贷款资金的比重会更大。房地产金融贯穿于土地储备、交易、房地产开发和房产销售的整个过程，因此对房地产业的影响是至深的。房地产业对银行信贷的高度依赖性，是其在发展过程中的一大弊端，筹资渠道的单一化放大了行业经营的潜在危机。 　　（2）金融机构经营行为不合理，房地产金融风险集中 　　我国居民储蓄率位于世界前列，超前消费观念不普及，因此居民债务违约率较低。然而，起步晚却发展迅速的个人按揭贷款往往会掩藏着一些易被忽视的问题。2012年6月的《商业银行资本管理办法》，也取消了此前征求意见稿中区别划分首套房和二套房风险权重的政策，个人按揭贷款已发展成为商业银行个贷的主要部分。但是，我国房地产金融市场并不完善，尤其缺乏有效的二级市场，使得住房抵押贷款资金的流动性较弱，变现能力差。所以说，商业银行将房地产信贷作为一种优良资产大力发展的行为，是对风险认识不足的表现。银行业作为整个国民经济发展中最重要的金融中介机构，集中承担房地产行业过高的违约风险，不利于社会经济长期稳定的良性发展。 　　（3）房地产金融工具匮乏 　　一方面，房地产金融市场融资工具单一，房地产行业对银行贷款的高度依赖性抑制了房地产市场的发展潜力，缩小了房地产行业进一步拓展利润的空间;另一方面，房地产金融市场投资工具匮乏，金融投资产品种类少，创新层次低，难以满足市场需要，使居民投向房地产行业的资金难以得到有效分流，资金不断流向实体房地产行业，推动房价进一步攀升，由此导致一些刚性需求难以释放，一定程度上固化了刚性需求与投机炒作的矛盾。 　　2 我国房地产金融的特殊性及发展建议 　　观察发现，国际市场上不乏一些房地产业改革成功的先例。但是，每一个国家在每一个特定的发展阶段，都受到一定的社会条件制约。那么，在国际上其它国家房价平稳甚至有所回落的社会趋势下，我国房价却一路高企的原因有哪些？如何根据我国的实际情况并借鉴其他国家发展经验推动我国房地产金融的进一步发展呢？ 　　2.1 协调各级利益关系，拓宽地