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对房地产开发项目设计阶段工程造价控制探究 　　【摘要】房地产开发在我国的兴起，带动了我国产业发展和经济增长，但在经济全球化前景下，房地产市场竞争愈发激烈。房地产开发项目工程造价控制的关键是设计阶段，必须采取一系列手段控制项目的各设计阶段的成本，并提出具体控制策略指导房地产开发商有效控制造价成本，实现项目全寿命周期的最小投入产出比，提高房地产开发项目的投资效益和社会效益。 　　【关键词】房地产开发项目；设计阶段；工程造价 　　1、引言 　　针对我国房地产市场在设计过程中出现的问题，如设计布局不合理、设计过程专业不配套、缺乏有效的图纸校对等，将直接影响施工阶段的施工是否顺利进行，避免过多的施工返工、设计变更等情况出现，浪费大量人力、物力、财力。房地产开发企业要实现项目造价的有效降低，则必须对设计工作给予充分重视，严格控制投资初始阶段。据资料统计，设计阶段在房地产项目投资中的影响可能达到75%以上，具有较大影响力。因此，房地产开发项目设计阶段的设计成果是否科学、合理、经济，将对项目成本起着关键性作用。 　　2、房地产开发项目设计阶段工程造价控制影响因素 　　房地产开发项目设计贯穿整个项目开发过程，从方案设计到施工图出图所花费的时间占整个开发周期的四分之一到一半时间，而设计费用只占整个项目总费用法的1%左右，并严重影响着设计投入使用后的长期经济效益，是整个项目成本控制的关键阶段。设计阶段按照时间先后、工作程序来分，可以分为方案设计阶段、扩初设计阶段和施工图设计阶段，每个阶段都很大程度影响着项目开发成本。 　　2.1 方案设计阶段工程造价控制影响因素 　　方案设计阶段的工作要点是项目设计构思、目标的确定和论证，必须设置几个决策点，进行分析和选择阶段性工作结果。方案设计的本质是满足客户总体需求，引导客户心理，实现成本的有效控制并实现项目盈利。其主要的成本影响因素有：项目定位、品质、结构形式、平面布置和建筑工艺。房地产开发项目定位是确定项目建筑形式，如商业楼、办公楼、住宅楼等；品质有建筑档次、配套建筑、交房标准；结构形式有常态造型、特殊造型；平面布置是总体布局形态、绿化面积等；建筑工艺主要是建筑使用材料、设备等。 　　2.2 扩初设计阶段工程造价控制影响因素 　　扩初设计阶段是在业主通过的初步设计基础上，根据调整后的项目计划书、预算、时间等，形成扩初设计，让业主再次进行批准的过程。扩初设计包括图纸及其它文件，列出建筑、结构、暖通、水电等系统，施工材料、施工设备及其他能反映项目规模和特点的，并提供任何初步施工预算的调整细节，深化了设计深度。其主要的成本影响因素有：设计范围、系统设计、材料、设备等。 　　（1）设计范围 　　设计范围：综合设计建筑、结构、暖通、水电等。建筑设计包括建筑的主要平面和立面设计，并有简洁的、准确的大部件尺寸，并描绘出各配电房、电梯用房、风机用房、管道、通道等。 　　（2）系统设计 　　系统设计包括用水、供电的设计。房地产项目开发后的用水必须坚持因地制宜，尽量多的使用当地资源，减少市政供水依赖。房地产项目开发后的用电，首先确定电气设计具体技术经济指标，让各电气系统符合要求，并符合建筑概况、建筑结构、工程设计资料的规定和要求。如闭路电视系统的设计要和广电部门合理协商，变、配电系统设计符合供电部门要求等。 　　（3）材料 　　在扩初设计阶段完成材料的选用，可以有效控制项目开发成本。外墙定型是扩初设计阶段最重要的一项内容，既要符合建筑品质要求，又必须考虑成本。外墙主要选用材料有面砖、涂料、花岗岩、铝板等，产品造价相差较大。其次是窗户的选用，现有的窗户类型有飘窗、落地窗、低开窗、平开窗、推拉窗等，材质常见的有塑钢、铝合金等，不同的材料和类型都有其自身的优缺点，且成本相差巨大，在扩初设计阶段要考虑解决这些问题。 　　（4）设备 　　近年来，系统设备更新换代迅速，各类产品之间的价格波动较大。在设计阶段，要根据房屋使用要求、客户需求等综合考虑并进行技术性分析，选取较为合理的设备，实现合理的使用效果且降低项目成本。 　　2.3 施工图设计阶段工程造价控制影响因素 　　施工图设计阶段主要是结合实际施工经验、施工规范、设计要求等，对施工中可能产生的一些劳动力损失、材料损失、机械损失等进行经验总结，提出优化的设计方案。该阶段主要控制施工材料和装修的选取、图纸质量、设计材料用量等，最大程度的满足客户需求，减少设计变更，避免大量材料浪费等，实现项目成本控制。 　　3、房地产开发项目设计阶段工程造价控制策略 　　3.1 技术策略 　　（1）限额设计 　　设计单位在招标过程中，参考招标文件中明确的项目设计限额标准进行设计，且限额设计指标也是评判设计单位是否满足要求的依据。 　　（2）优选设计方案