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对我国建立物业税制度思考 　　【摘要】：我国政府采取了多种行政手段对房价进行调控但作用甚微。在各种行政手段中税收的调控作用一直没能得到很好的发挥，于是在新一轮的调控政策中，是否建立物业税制度成了大家争论和关注的焦点。文章从物业税出台的必然性及其价值取向入手对物业税制度进行分析，并对物业税制度建立中应注意的问题进行初步探讨。 　　【关键词】：物业税；价值取向 　　 　　一、物业税出台的必然性 　　 　　 近几年，全国大部分地区房价涨势明显，部分地区过快过猛，甚至影响到社会公平与和谐。如何有效抑制房地产过热、房价过高的状况，成为民众关注的焦点。国家税务总局在制定十一五规划时提出，要在条件具备时，研究合并房产税和土地使用税等税种，建立统一的物业税，来调控房地产市场，稳定房价。 　　 在市场经济条件下，有资产就要征税。资源特许利用、交易、所得、资产持有四个环节是全世界政府获取税赋收入的四个基本环节。有资产就要征税，在所有的国家都一样。①在市场经济条件下，土地、住房是一种资产，持有资产就要赋税。这是增加政府提供公共产品的能力、调整社会公平尺度、促进资源合理利用以及调整公共利益和商业利益之间关系的重要税种。 　　 物业税开征的一个重要条件是社会居民拥有私人资产不断累积的能力。随着住房制度改革的不断推进和人们私人财富的进一步累积，不动产已经进入大多数家庭的资产构成。社会对房价高反应强烈，恰好说明的是人们的私人财富累积已经进入到普遍拥有不动产的阶段。与此相应，不仅调整社会公平需要有新的手段，而且开征物业税的社会物质基础也已经具备。因此，中国物业税制度的出台成为一种必然。 　　 　　二、我国房地产税的现状 　　 　　 1. 租税费概念不清，没有明晰的房地产租税费体系 　　 （1） 以税代租。资源税、城镇土地使用税、房地产税中含有租的因素。如《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（以下简称《暂行条例》）第一条：为了合理的利用利益，加强土地管理，制定本条例，土地使用税因级差收入而设，自然属于地租的内涵。 　　 （2） 以费代税。《城市房地产管理法》宣布开征的土地闲置费实质上是一种罚税，具有强制性、无偿性、固定性等特点，相当于台湾的空地税和法国的非建筑地税。租税费概念不清，相互错位，导致一方面的地租不到位，失去了税收的严肃性和规范性，滋长了乱收费的不良风气，另一方面税收的产业调控功能受到很大限制。 　　 　　 2. 税种、税率等税制要素设置欠科学，税负水平不合理 　　 （1）土地增值税 　　 土地增值税的目的之一是对无偿取得土地或以低于市场价格取得土地而获暴利行为的抑制。 　　 我国的土地增值税主要存在以下问题：征税范围较窄。《暂行条例》只对买卖土地使用权、房地产征税，而对发生在土地使用权出租、房地折价入股等交易方式上产生的土地增值不征税，对房地产的自然增值也补征税，有违税赋公平；减免范围过宽。除对建造普通标准住宅、国家征用回收、个人转让原有住宅等条件的合理性免征外，对税改日以前所签订的房地产转让合同，不论其房地产何时转让均免征；对税收日以前之签订房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发，其在1999年1月1日以前首次转让房地产的也免征；税率偏高。土地增值税的税率为30-60?，再加上5?的营业税和33?的企业所得税，企业税负在50-70?之间，高于世界多数国家和地区的水平。 　　 （2） 固定资产投资方向调节税 　　 该税多是在项目立项后办计划时预征，建设时进入成本，包括在房价中，但在住房销售给个人时却没有相应的退税政策。对个人购买住宅实行投资方向调节税的零税率政策由于税收征管操作的原因，而没有得到体现，致使集中开发实际上比零星建设还要多负担 5?的投资方向调节税。加大了个人住宅的房价，不利于房地产市场的培养和发展，鼓励了零星建设，不利于城市整体规划的实现、国家税收的完成。 　　 （3） 房产税和耕地占用税 　　 现行税率是1986年确定的，适用至今显然偏低。并且，房产税计税依据应是房产现值而非房产余值。 　　 （4） 契税 　　 个人购房契税率为3-5?，企业购房免征。与当前鼓励居民购房、控制集团买房的房改政策相悖。税率过高，1997年7月1日前执行的契税税率为6?，修改后将纳税比例降低为3-5?， 但同时增加了土地出让环节的契税，而土地地租约占全部建房成本的30-40?，反而加大了契税的征收额度。契税水平已经超过了开发企业的利润水平，极大的增加了购房成本。虽然对个人首次购房实行了部分减税，但限制了二级市场的发展。 　　 （5） 城镇土地使用税 　　 现行城镇土地使用税只对内资企业征收，而对涉外企业收取土地使用费，企业间税费并存；只对城镇用地开征土地使用税，对城镇以外的企业用地不