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对我国房地产价格涨跌思考 　　摘要:近两年多来,尽管有金融危机的影响,全国各大城市房地产的价格仍然有较大幅度的上涨,这是是土地资源快速消耗、房地产市场供求力量共同作用的结果。为防止出现严重的房地产泡沫,政府采取了一系列政策进行调控。但政府宏观调控的主要目的是培育健康的房地产市场,而不是单纯地压制房地产品的价格。由于房地产供求仍存在巨大差距,房地产的价格还将会有相当幅度上升,直到供求大致平衡之时。 　　 　　关键词:价格需求供给调控 　　 　　房地产价格是当前社会的热点问题之一,从2004年初开始,房地产价格一路攀升,短短两年多,全国的许多大中型城市的房地产价格翻了一番!即使在全球出现金融危机的2008年以来,房地产价格也不但没有象一部分人所期望的那样会大幅下跌,还在继续上涨。房地产业的发展,成为带动中国经济高速发展的因素之一。为了防止出现严重的房地产泡沫,政府连续出台了许多法律、法规和政策进行调控,以期达到引导房地产市场健康发展的目的。由此,许多人都期待房地产价格会有较大幅度的回落。但实际上,房地产价格不仅没有降,反而在继续上涨。根据国家发改委和国家统计局提供的数据表明,2006年第三季度,全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨6.7%,同比涨幅较高的主要城市包括:深圳12.3%,北京10.9%,厦门10%,成都8.9%,呼和浩特8.4%和广州8.3%等;下降的城市只有2个,分别是:上海2.3%,丹东0.1%。。(引自2006年10月7日《第一财经日报 》) 。以广州为例,2006年上半年全市商品住宅成交均价攀升至6067元/m2,与2005年同期5069元/m2相比,大幅上涨了19.0%。(引自中国投资咨询网《2006-2007年广州房地产市场分析及投资咨询报告》)。2009年,国家统计局公布,房地产价格上涨1.5%。凭大家的感觉,这应该还是比较保守的数据。面对这种情况,有人又认为政府的调控措施没有效果。笔者认为:应该全面分析政府对房地产市场的调控政策,正确看待在政府调控措施出台后房地产价格仍然高位运行的现状,并且要意识到,今后的房地产价格仍然会继续上涨,只不过涨幅会逐步变小。 　　 　　一、房地产价格仍然会继续上升 　　 　　(一)土地资源的稀缺性,决定房地产价格不会下跌 　　土地本身是不可再生资源,具有稀缺性。我国又是一个人口大国,土地总量相对于人口总量本来就很少,这种稀缺性特征更加突出。从国家实行房改和货币分房的政策以来,城市规模的扩张很快。有资料显示,许多城市的占地规模,比十年前扩大了好几倍。如某城市随城市的环型道路扩张,1986年以前,城市直径大约为6公里,现在大约为16公里,就是说:该城市的占地面积扩大原来的七倍多!这是一个城市随着国家的经济发展而发展的结果。 　　但无容质疑的是,随着城市面积的扩大,可供用于房地产开发的土地减少得很快!就是说相对于城市房地产开发而言,土地的稀缺性进一步加剧。原因是房地产开发是依托城市进行的,它表现为城市旧城的改造和新区开发,而新区开发是利用城市周边良好的可耕土地而且多数是基本农田来进行的。虽然,为确保我国耕地总量不减少,我国土地法律法规和政策规定,凡是将耕地用于非耕地用途,必须按照1:1的比例,由开发商或当地政府开发或培育耕地。但由于自然条件的限制,能将其他土地开发为可耕地的难度越来越大。换言之,可用于房地产开发的新土地资源越来越少了。 　　一个简单的经济学原理表明,任何一种资源的快速短缺,均会带来这种资源的价格的迅速上涨。而土地价格上涨是房地产价格上涨的重要原因。因而,从长期来看,在经济运行正常的情况下,房地产的价格不但不会下跌,反而仍然会有相当幅度的上涨。 　　(二)房地产市场强劲的需求拉动,房价不会回落 　　随着我国经济的快速发展,人民生活水平得到了大幅度提高,改善居住条件成为人们提高生活质量的重要需求。 　　1、原有城市人口改善居住条件,增加了房地产需求。市场经济的迅速发展,使得我国城市人口的整体收入得到了提高,极大地提高了人们的购买能力。人们对政府取消福利分房政策从观望彻底转变为接受,大量的城市购房户拥进房地产市场,给房地产市场带来强劲的需求,而房地产供给跟不上市场需求的上涨幅度,从而导致房地产市场以住房为先导的价格上涨。 　　2、大量农村劳动力转化为城市产业工人,扩大了对房地产品的需求。人口城市化的进程,加大了供需差距。纵观世界发达国家,城市人口均占总人口的60%以上。根据经济发展的内在规律,按照我国政府的规划,到2050年,我国城市人口也要达到或超过这个比例。我国农村经济改革是成功的,但同时出现了大批农村剩余劳动力。大量的农村人口如滚滚洪流涌入城市,是政府政策综合作用的结果,也是历史发展的必然。但他们不仅需要工作的场所,也需