居住主体差异背景下郊区大型楼盘出行特征比较研究.docVIP

居住主体差异背景下郊区大型楼盘出行特征比较研究 　　[摘 要] 郊区楼盘作为中国郊区正规化开发的主动形式和重要驱动力，有着不同的发展模式，并在居住主体上存在着显著的差异。通过对南京、杭州两个典型的郊区大型楼盘的实证研究，在分析居民差异的基础上，通过两个社区居民出行活动的调查数据，比较两个社区居民的日常出行行为，以此探究居住郊区化模式对居民出行行为的影响。研究发现西方符号化下的郊区楼盘为居民提供了较完善的活动机会与便捷的出行环境，但并没有避免职住空间错位；新城建设背景下的郊区楼盘，虽暂时无法提供完善的活动机会与良好的出行环境，居民日常活动高度依赖于主城，但可以通过公共服务的完善得以改善。这意味着，虽然打着田园、文化等旗号的乌托邦式高品质郊区楼盘能给开发商带来更大的商业价值，但其对于城市的整体发展却有着无法忽略的消极影响。 　　[关键词] 郊区楼盘；开发模式；出行特征；郊区化 　　[中图分类号] TU981 [文献标识码] A [文章编号] 1009-6043（2017）10-0048-04 　　郊区化的概念来源于西方，是指城市在发展过程中城市中心人口向城市郊区的迁移[1]。对于紧凑发展的中国城市而言，西方的郊区化概念显得较为狭隘，中国城市中心区从未由于郊区化而衰落，而是显示出更为复杂的内在特征：正规开发、非正规开发等开发方式，中产阶层、外来务工、郊区原住民等郊区人群，凸显了中国郊区的异质组合性。借用西方针对新的郊区化现象的名词，我们可将中国的特色郊区化模式称为“后郊区”[2]。 　　在中国后郊区化的过程中，由开发商主导的郊区商品房开发是中国郊区化的重要引擎，也是郊区正规开发的主要动力。一些开发商借用西方郊区化的概念，通过打造低密度的建筑和高水平的生活质量来吸引中高收入者[3]，成功的将郊区住宅包装营销，打造出了符号化的西方郊区住宅。在开发商之外，政府同样在郊区住宅的开发中占有重要地位。在由市场的“守夜人”转变为“经纪人”的企业化过程中[4]，政府出售郊区土地并大量建设新城，郊区成为中国资本积累的前沿[5]。本文正是关注了郊区正规开发下的两种模式，选取了两个郊区大型楼盘作为典型代表，在分析两者居住主体存在明显分异的基础上，阐释了其内部居民的不同出行特征，并通过特征差异探讨了两种郊区开发模式对城市的影响。 　　一、不同模式下的郊区大盘及其主体分异 　　（一）郊区大盘及其不同模式 　　2000年前后，从广东兴起了郊区大型楼盘的建设热潮，集聚了大量的城市化、郊区化人口，强有力的推进城镇化的发展进程。大盘是指占据大地块、大体量的大规模楼盘，且能对区域经济和社会产生一定影响的房地产楼盘[6]。郊区大盘的开发基于城市社区的开发理念，利用市场行为完善基础设施，吸引大量的城市居民，并反过来影响城市郊区化的进程[7]。 　　由于开发理念、背景和机制的差异，西方符号化的郊区大盘与新城建设背景下的郊区大盘存在着从定位到空间的种种错位。对于中产阶层乌托邦式的郊区楼盘而言，这些开发项目主要由负责打造地方品牌的大型开发商规划和协调，有的是?我恢魈逶擞?，如本文的研究对象之一良渚文化村；有的是多开发商共同开发建设，如上海的泰晤士小镇。该模式下郊区住宅的生态环境良好、公共服务贴心、主题文化浓郁。 　　对于新城建设背景下的郊区楼盘，开发商并不需要刻意去营造楼盘的品牌特征，简单的复制城市千篇一律的商品房就可以，因为政府会主动为整个区域招揽人气，公共服务、相关设施会陆续入驻。这种模式下的郊区住宅，开发强度、环境品质等方面往往与中心城区并无本质不同。 　　（二）不同模式下的主体分异 　　空间品质、开发理念的差异，会显著的影响入住人的选择，进而产生两种模式下的主体分异。西方符号化的郊区大盘，其目标受众是城市中心区追求生活质量的中产阶层人群。在消费观念日渐深化的当下，这部分向上流动的中产阶层更愿意寻找独有、高品质的生活空间，而开发商正是通过景观营造、服务提升和市场营销等手段，刺激并满足了该主体的此类需求[8]。 　　作为我国特色的郊区开发模式，其意向客户是刚毕业的大学生、初期创业者等经济实力较低却刚需外溢的新城市群体。该模式下的居住楼盘凭借远郊房价低的优势，打造相对低廉的大盘，为其提供居所。 　　因此，虽然都是政府主导下郊区的正规开发模式，但两种开发理念下的居住主体存在着较大的差异，收入、年龄、来源地等都会存在着不同程度的差异。此外，从迁居郊区的主观意愿来看，两者也存在着主动和被动的差异，前者更多是主动选择郊区，而后者则是无奈的被动选择。 　　二、案例介绍及其主体特征 　　（一）中产阶层的乌托邦：杭州良渚文化村 　　良渚文化村位于杭州市余杭区良渚镇西北处，北与德清县接壤，是杭州“北秀”的核心，距市中心武林广场约16公里。文化村总占地面积约