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广西开征物业税税制设计研究 　　摘 要：文章首先对广西开征物业税的前置条件进行了梳理，指出广西开征物业税必须先理清物业税与现有税费的关系和建立满足开征物业税的技术条件这两个核心问题。在此基础上，通过对比发达国家或地区开征物业税的实践经验，为广西开征物业税提供经验启示。最后，从纳税人、纳税对象及范围、计税依据、税率和优惠减免等方面构建广西税收制度，并提出了广西开征物业税的开征时序问题。 　　关键词：前置条件 国际经验启示 制度设计 　　中图分类号：F810.42 文献标识码：A 　　文章编号：1004-4914（2015）05-129-02 　　一、广西开征物业税的前置条件 　　广西开征物业税的前置前条件与全国其他地区基本相同，主要取决于以下几个条件：一是理清物业税与现有房地产税费的关系，哪些税费应纳入物业税；二是房地产产权的界定，个人房地产信息系统建立；三是完善的评估体系。 　　（一）物业税的涵义 　　从理论上说，物业税是一种财产税，是针对国民的财产所征收的一种税收，主要针对土地、房屋等不动产作为课税对象，不区分经营性与非经营性，以其财产价值作为计税依据，对其持有者（承租人或所有者）每年都征收的一定税款，且应纳税值随着不动产市场价值的升高而提高。{1} 　　（二）理清物业税与现有房地产税费的关系 　　我国房地产税费体系较为复杂，涉及到投资环节、交易环节、保有环节和所得环节，主要有土地出让金，土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、印花税、房产税以及房产交易税费等。关于物业税与土地出让金的关系，业界有两种观点：一是把土地出让金并入物业税中；二是土地出让金不应纳入物业税中，笔者认同第二种观点本文认同第二种观点，主要基于以下考虑：第一，物业税是税收，土地出让金是40-70年的土地租金，是一种收益，二者在本质上就有所不同，将土地出让金并入物业税中缺乏理论依据。第二，将土地出让金并入物业税中，政府将失去对土地资源的分配依据，土地不在是财产，转让、抵押等就无从谈起，严重影响金融秩序；同时，地方政府失去了一次性取得财政的机会，影响当期的财政收入，影响地方政府开征物业税的积极性。{2}第三，土地出让金分开征收，降低了开发商的进入门槛，既容易再次上演“空手套白狼”，又不能达到降低房价的目的，房价主要是受区域经济发展水平及供需关系的影响。从简化税制角度，笔者认为应当将交易环节和保有环节的营业税（房地产业）、城建税、土地增值税、契税、印花税、房产税和城镇土地使用税合并，统称为物业税，这样使税收制度从重交易过渡到重保有。投资环节和所得环节的房地产税费保留。 　　（三）建立满足征收物业税的技术条件 　　开征物业税的技术条件主要有两项，一是个人房产信息；二是房地产估值。个人房产信息随着不动产统一登记系统的建立，登记制度全面实施，该技术条件得到完全满足。关于房地产价值评估，广西应当尽快完善房地产评估体系，规范房地产估价市场，培育合格的房地产估价人员。{2}否则，难于满足开征物业税额技术条件，房地产就会掀起利益纠葛异常复杂的房地产市场的轩然大波。 　　二、广西开征物业税的国际经验借鉴 　　发达国家和地区在物业税改革和实践方面都走在我国前面，其成果或失败的经验对广西开征物业税有重要的借鉴意义。在此，笔者选取了美国、日本、新加坡和我国香港地区主要基于以下理由：一是美国经济发展水平加高，物业税是其财政收入的主要来源；二是新加坡土地制度与我国相类似，且保障制度也比较有特色；三是日本上世纪80年代开征物业时与我国目前的房地产市场有很多共同之处；四是香港属于我国经济发展的前沿特区，其经验值得借鉴。{4} 　　（一）发达国家或地区开征物业税经验 　　（二）发达国家或地区物业税制度对广西开征物业税的启示 　　1.纳税人为物业的所有人或使用人。美国以物业的所有人为纳税义务人，日本和我国香港特区以所有人和使用人为纳税义务人，从世界范围来看，大多数国家和地区以使用人和所有者作为纳税义务人。 　　2.征税对象主要是土地和房屋。从世界范围来看，一是只针对土地或房屋征税，如澳大利亚只对土地征税，对房屋不征收。二是对房屋和土地一并征税，如美国、新加坡等大多数国家。三是土地、房屋和其它机器设备综合在一起征收财产税。 　　3.以不动产评估价值作为计税依据。物业税的计税依据，大多数国家以不动产的评估价值作为依据，如美国和日本；新加坡和中国香港特区则是以不动产年租值作为计税依据；不管哪一种计税依据都能反映房地产自身价值和时间价值，具有科学性。 　　4.税率一般为较低的比例税率和累进税率。从物业税开征的税率来看，美国、日本和我国香港特区采取的是比例税率，因为比例税率简单易执行，但不能调节贫富差距；新加坡采取的是累进税率，此方法优点是体现了量能支付原则