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我国公共租赁住房发展现状与问题研究 　　摘要：公租房旨在解决“夹心层”群体的住房问题，是“多渠道保障”的重要组成部分。从建设规模、租赁管理、租金等方面分析了我国公共租赁住房的发展现状，总结了主要的融资与运营模式，提出公租房存在选址不合理、配套不完善、供需错配、退出机制不健全等问题，并给出未来公租房发展的建议。 　　关键词：公共租赁住房；发展现状；问题；建议 　　中图分类号：F293.3 文献标识码：A 　　文章编号：1001-9138-（2018）04-0010-16 收稿日期：2018-02-11 　　1 引言 　　1998年住房制度改革以来，廉租房、经济适用房等保障性住房在一定程度上改善了城市低收入家庭的住房条件，但仍有大量城镇中等偏下收入家庭、新就业无房职工和稳定就业的外来务工人员等“夹心层”群体，游离在保障性住房之外。2009年公共租赁住房（下简称“公租房”）政策率先在深圳等地试行，旨在解决这部分“夹心层”群体的住房问题。2010年6月住建部发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》后，公租房在全国推行。根据我国公共住房计划，公租房将逐渐取代经济适用房成为我国公共住房的主导形式。与经济适用房、限价房和廉租房等保障性住房不同，公租房对城市非本地户籍人口开放。2012年5月住建部发布《公共租赁住房管理办法》，明确了公租房分配、运营、使用、退出和管理等环节的基本要求。2013年12月住建部等部委联合发布《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》，要求公租房和廉租房并轨运行，强化了公租房在我国保障性住房中的地位。 　　本文从建设规模、租赁管理、租金等方面分析了我国公租房的发展现状，总结了主要的融资与运营模式，在此基础上提出公租房存在的主要问题，并给出未来公租房发展的建议。 　　2 我国公租房的发展现状 　　2.1 建设规模及构成 　　近年公租房建设成效明显，极大改善了城市住房困难群体的居住状况。“十二五”时期，中央给予足够资金补助和信贷支持力度，全国累计开工建设公租房（含廉租住房）1359万套，建成1086万套，基本实现现有城镇低保家庭应保尽保。2016年，全国新入住公租房266?f户。截至2016年底，已有1126万户家庭住进了公租房（见图1）。 　　人口规模大、净流入的城市具有更高的公租房需求，公租房房源规模大。截至2016年，重庆市是我国公租房累计配租套数最多的城市，累计建成投用公租房1488万平方米、配租21.4万套，满足了58万城镇人口中低收入群体的住房问题。北京市和上海市也供给了大量公租房，其中北京市累计竣工公租房10.3万套、配租9.9万套；上海市累计供应公租房约10.5万套、入住约8.6万套。 　　在房源方面，《公共租赁住房管理办法》（以下简称《办法》）要求新建公租房以配建为主，但早期仍以相对集中建设居多，近年来配建规模和比重增长势头明显。随着房地产库存的增加，一些省市提出公租房供给转向购买、租赁、代建或货币化补贴。例如，2015年3月江西省住建厅提出原则上不再集中新建公租房，房源通过当地存量商品住房（含二手住房）筹集，批量或零星购买、长期租赁单套建筑面积50平方米左右，最高不超过80平方米的商品住房。 　　在建筑面积方面，《办法》要求新建成套公租房的建筑面积严格控制在60平方米以内，由政府投资或补贴的新建公租房单套建筑面积以40平方米为主，以购买、改造、租赁等方式筹集的成套公租房控制标准可以适度扩至60平方米，尽量满足租户的基本需求。各地公租房房源筹集严格执行了《办法》的要求。 　　在户型方面，公租房建筑面积与申请人的家庭人数相对应，一人和二人户以单室户型为主，三人及三人以上户以两室户型为主。在配租过程中，各群体有不同的租赁需求，多人口家庭需要两室户型来满足居住需求，低收入一人户或二人户家庭则倾向于租赁单室户型，以降低租赁成本。2017年2月，北京率先出台了《公共租赁住房建设与评价标准》，对公租房建设标准进行明确，放开了22平方米最小面积的限制，允许推出面积15-22平方米的小户型公租房，以减少租户的租房成本。 　　2.2 租赁管理 　　在准入要求方面，各地准入门槛结合政策实施情况动态调整，具体体现在户籍、收入、工作和住房要求等方面。户籍要求上，公租房的租户在本地城镇中低收入住房困难人群基础上，先增加了具有稳定工作的外来务工人员，又增加了引进人才和园区就业人员等特定人群。部分地方对外来务工人员申请公租房的门槛还比较高，限制条件较多，影响了外来务工人员申请的积极性。收入要求上，各城市根据居民可支配收入水平和公租房供给能力进行差异化设定。以北京市为例，有户口的3口及以下家庭要求年收入在10万元以下，4口及以上家庭要求年收入在13万元（含）以下。其他家庭要求具有稳定收入即可。工作