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房地产企业开发中小户型产品创新对策探讨 　　【摘要】文章分析了房地产企业开发中小户型产品的支持要素，利用SWOT思想剖析了中小户型产品的优势、劣势、机会与威胁，并通过组合分析探讨了可能的战略对策，最后中小户型产品设计的优化对策，为房地产企业开发中小户型的产品创新提供借鉴。 　　【关键词】房地产企业；中小户型；SWOT 　　 　　2006年，国家九部委联合颁发了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，明确规定了新建住房结构比例，即：套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。毫无疑问，该项规定极大地加剧了房地产企业在中小户型产品方面的竞争强度，不但改变了开发商在项目策划上的整体思路，还在一定程度上改变了开发商的经营战略。因此，如何在产品开发上给顾客创造更多的价值，满足他们改善生活质量的要求，就成了项目创新的焦点。 　　 　　一、开发中小户型产品的支持要素 　　 　　 （一）交通条件 　　据调查，消费者准备购买套型面积90平方米以下的住宅时首要考虑的因素是交通。随着城市经济的发展及我国教育制度的改革，目前我国的知识阶层大多集中在25~35岁这个年龄，他们也是中小户型的主力客户群，迫于城市生存的压力，他们将大部分时间用在了发展自己的事业上，因而时间对他们来说，是最重要的因素。一般来说，在闹市中心、城市轨道交通附近以及某个专项工作区域（例如高校）附近就适宜开发中小户型产品。 　　（二）房屋总价 　　在当前住宅销售均价已经超过了人们心理承受能力的情况下，总房价就自然而然的成为了一个非常重要的参考指标。调查显示，购买90平方米以下人群中有45%的人愿意承受51~70万元之间的总额，28.5%的人愿意承受30~50万元之间的总额，因此中小户型产品房屋总价相对较易为各阶层收入群体所接受。 　　（三）地理位置 　　中小户型产品的地段因素对其营销常常起决定性的作用。消费者准备购买90平方米以下住宅时将地理位置作为第三个考虑的因素，仅次于总房价。地理位置因素主要包括与核心商圈的距离、社区的功能规划、街区商业成熟度。地段越繁华、市政配套越成熟，中小户型产品在居住、投资、保值三个方面的功能就越容易得到市场的认同。 　　（四）人口环境 　　中小户型产品的人口环境支撑主要体现在当地的人口结构与人口素质方面。中小户型产品客观上需要有两种人口环境：青年社区与老龄社区。后者在当前我们的城市当中还是比较少见。现时中小户型产品的人口环境支持因素主要是有较高文化修养、生活观念潮流化、个性独立的青年社区。 　　 　　二、中小户型的SWOT分析 　　 　　SWOT分析思想是一种战略分析的工具，在此借助SWOT分析思想对中小户型产品作一个解剖。 　　（一）优势（S） 　　1．总房价低（代号S1）。中小户型住宅因为面积小，在相同的销售单价下，总房价就比大户型住宅要低，首期付款和月供款也相应较低，比较容易被工薪阶层接受，同时也比较容易使顾客做出购买的决定。 　　2．投资风险低（代号S2）。中小户型住宅由于总房价低，投资型买家入市的门坎因此比较低，转卖和出租也比较容易，资金回收较快速。 　　3．家庭小型化（代号S3）。中小户型住宅可以满足时下家庭“小型化”的需要，既可以作为单身一族或老年人两口之家的终极用房，也可以作为新婚夫妇或三口之家的过渡性住房。我国社会群体收入呈“哑铃型”，即高收入与低收入的人群过多，而中等收入的人群偏少，今后国家的目标就是要向“橄榄球型”发展，扩大中等阶层人数，减少贫富差距。中小户型住宅实用的设计和相对较低的总价正好符合中等收入人群的消费心理。 　　4．使用成本低（代号S4）。一个建筑物的能源浪费主要在外墙、窗户、屋顶三个方面，越是中小户型密集的建筑物，就越节约能源、用地和材料。而大户型的房子需要大功量的供暖设备和空调。对于消费者来说，中小户型住宅在水、电，甚至管理费等生活成本上要比大户型节省很多。 　　（二）劣势（W） 　　1．开发成本增加（代号W1）。中小户型的框架结构比大户型更复杂，对剪力墙、异形柱、异形梁在空间布局上的处理要求更高，因为中小户型要求紧凑和实用，所以支撑结构的构件要尽可能隐蔽，不能占用过多的室内空间，估计中小户型在建设成本方面的支出比大户型多投入10%左右。 　　2．公共设施投入增加（代号W2）。由于中小户型比例增加，相同总面积的户数增多，在消防、电梯、管道、电缆、环卫等公共设施的投入相应增加，同时小区的绿化、娱乐、停车位等配套也要考虑满足更多人的需求，使得开发商在小区建设方面的投入也有所增加。 　　3．楼盘档次降低（代号W3)。项目的开发规模受容积率和占地面积的限制，在相同的可建总面积，同时考虑经济建筑高度的前提下，单