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房地产集团企业内部资金集中掌控方法 　　摘要：房地产集团企业的资金集中管理，要以精确的资金管理模式为依托，以内部控制设计为出发点，打造资金管理的信息系统平台，实现资金管理信息的透明性、共享性、计划性、预警性、监督性。本文将对房地产集团企业内部资金掌控存在的四个方面问题进行分析，并提出一系列的管控方法，以建立效益最优化的企业内部资金集中掌控模式。 　　关键词：房地产集团 内部资金 集中管控 　　一、房地产集团企业内部资金管控的问题 　　大部分集团企业在资金掌控方面，由于资金管理部门的单一性，没有形成集团内部完整的信息，对于子公司的资金掌控不合理，致使集团企业资金成本超标，出现资金分散引发的诸类问题： 　　（一）房地产集团一般由多个子公司和一个母公司组成，子公司现金流量的管理具有独立性，即子公司本身资金的流入和流出，都可以在子公司的内部账户具体体现，母公司只需要对所有子公司的账户进行统筹管理即可。但子公司数量增加，账户的数量也会随之增加，那么母公司统筹管理子公司账户的难度就会越来越大。再加上子公司账户余额的频繁变动，传统的人工账户管理已经难以对资金的变动进行及时掌控，使得数据统计和账面记录的滞后性明显，也给集团企业资金的管理带来极大的风险。 　　（二）集团企业的信息管理系统落后，存在信息资源不对称的情况，将直接引起资金的大量闲置。而低效率的资金使用过于分散，其流动和使用都无法满足资金增值的目的，资金的调配合理性不强。 　　（三）房地产集团企业的资金大部分来自商业贷款，而资金的分散管理，将使得贷款的利率上升，再加上资金调配手段的不合理，以及子公司资金内部周转的高额手续费，都将构成财务费用居高不下的重要原因。 　　（四）集团企业子公司的规模小，无法与银企形成对等的关系，再加上子公司的信用等级比较低，企业能够取得的贷款额度比较低，限制了企业规模化的发展。 　　二、房地产集团企业内部资金集中掌控的方法 　　（一）制定详细资金使用计划 　　资金计划贯穿于集团企业内部业务的处理全过程，具体的计划制定要点如下：首先是加强资金计划的申请和审批，是提高资金使用计划性的重点所在，笔者认为，在合同与资金管理关系的研究上，资金计划的明确，相关的信息系统会根据合同约定的条款自动生成资金的款项类型、付款金额、付款时间等。其次是收款类型的综合考虑，鉴于房地产资金来源的多元化，收款的方式要根据房地产销售收入、租金收益和物业管理收益等进行类型的确定，笔者建议，运营收入的管理可利用信息系统的运营管理模块，将汇款的时间和金额自动生成，并形成资金收入计划。再次是根据集团企业的实际资金计划，结合企业的经营活动的资金收支的平衡表、投资的资金收支平衡表、资金筹集的收支平衡表等，对计划进行适当调整，也就是说，资金的计划一方面要结合集团企业实际的业务数据，既要考虑银行授信的额度余额，也要综合企业集团资金管理的财务指标，另一方面则要保证资金计划满足企业的经营、投资和融资。最后是资金计划的组织，要根据结算中心所有的资金计划汇总，即将子公司的资金计划汇总到集团企业，进行周期横向的汇总，并根据企业相关组织机构的设置，确定审批的流程。 　　（二）完善资金预算管理模式的建立 　　房地产集团企业内部资金集中掌控，离不开完善的资金预算管理，企业需要在预测业务计划的基础上，对资金的来源、资金的使用、资金的结存等进行有条不紊的规划，并根据日常的预算控制流程，实现资金的有效控制。资金的全面预算是任何集团企业管控资金的理性方法，重在事前的资金规划，将企业的所有涉及资金变动的业务计划纳入财务监控当中，对业务计划进行有效控制。笔者认为，全面预算需要结合资金集中管控模式，按月对资金收支计划进行制定，并结合预算执行的分析机制，提高企业资金管理的有序性。与此同时，通过资金预算管理模式的完善，可以提高资金的预警和监督能力，其中资金的审批和业务流程的申请，需要设置预警和监督机制：首先，由于房地产项目开发工程项目的复杂性，付款的单位众多，高层的管理者无法面面俱到地监控各个交易合同执行情况，对于工程未竣工、质量未达标等情况，需要以预警模式，对工程情况进行监督。其次，合同上的业务需要进行层次化审批，提高业务审批的合理性，将合同与资金计划结合，将合同的付款控制在资金计划的范围之内，降低合同执行的风险性。再次，房地产集团企业的收入往往缺乏有效的内部控制，很多企业的高层管理者，对于月度、季度的回款和欠款情况一知半解。因此在收入内部控制方面，需要在各个环节上设置监督机制，对于未按资金计划实现的收入，要落实原因并追究责任。 　　（三）企业资金运转模式的优化 　　资金运转是集团企业资金管理的动态表现模式，需要根据资金利用的各个阶段，譬如开发、租售等阶段，对资金的运转进行模式优化：首先是资金来源的优化设计，一般情况下，房地产集团企业