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房地产项目开发中土地成本控制分析 　　摘要：随着近几年地价上涨等因素的影响，房地产项目开发中的土地成本控制问题逐渐受到人们关注，其取得项目用地的实时地价和项目开发决策是土地成本控制的重要条件，对招投标、拍卖、挂牌等土地获取方式和流程进行探讨，并结合周围市场环境、土地使用年限等多种因素对土地价格予以综合评估，可在一定程度上实现土地成本的有效控制。 　　关键词：房地产；项目开发；土地成本；控制 　　中图分类号：F407.9 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2015）006-0000-02 　　土地资源的开发利用是房地产开发工作的重要环节，内容包括选择项目地址、确定土地规模、取得土地使用权、全面规划项目施工等。我国现行土地制度为有偿使用制度，开发商获得土地使用权前需向所有者支付使用费，若土地已被他人使用，需向原使用者支付征地及拆迁费，同时还需支付场地开发费，包括土地平整费及基础设施建设费等，且在使用过程中需向国家缴纳税费并向相关部门缴纳管理费。因此，对土地价格进行估算，并对其使用成本予以控制，可使开发商、土地所有人获得双赢。 　　一、土地成本的构成 　　1.土地征用与拆迁安置的补偿款 　　土地征用费即征地补偿费，其是指国家（政府）建设征用土地时，按被征用地的原有用途给予被征地单位或个人的各项补偿费用，主要包括土地补偿款、人员安置补助款、地上附着物与青苗补偿款、耕地占用税费、土地复垦金、征地管理费和水利建设设施分摊等。该费用征收多发生在农村地区，其可根据国家与地方相关规定进行估算。拆迁安置补偿款是指国家及地方政府依照法定程序，将国有储备土地或已经被企业、事业单位及个人使用的土地出让作为房地产开发商的开发建设用地，该土地原有使用者因此遭受经济损失后新用地单位或个人按法律规定给予的相应补偿，一般发生在城镇地区。该费用包含拆迁补偿款（房屋补偿费、周转补偿费、奖励性补偿费）和安置补偿款。 　　2.土地使用权出让金 　　土地使用权出让金即土地使用权出让收入，其是指政府将土地使用权出让给使用者（房地产开发商）后，向其收取的政府放弃若干年土地使用权的所有货币或其他权益折合成货币的补偿。开发商可参照政府既往出让类似土地出让金数额对所要开发土地的出让金进行估算，并根据买卖的具体时间、地块、使用方向、沿街情况、建筑面积、土地出让时限、周围环境及土地现状等条件进行修正[1]。另外，开发商也可根据所在地政府规定的城市基准或标定地价和开发用地所在地块的用途、等级、面积、使用期限等因素予以修正。 　　二、房地产项目开发中土地成本影响因素 　　土地成本的影响因素包括宏观、微观两方面因素，其中微观因素包含土地获取方式、城市规划限制、土地使用期限、基础设施建设等方面，而土地获取方式是影响土地成本的直接因素。我国国土资源部2002年颁布的相关规定指出，政府提供的土地中，商业、娱乐、住宅等经营性用地，需以招投标、拍卖及挂牌三种方式出让，且其2004年颁布的经营性用地招标相关通知指出，经营性用地的出让均采用上述三种方式[2]。 　　1.挂牌 　　挂牌出让是招标、拍卖出让的国有土地相关使用权补充方式，其是指国家、地方政府（出让人）让专人发出挂牌公告，将土地出让的交易相关条件在公告规定期限内挂牌公布于指定场所，竞买人提出报价申请后即时更新挂牌价，依照挂牌的期限截止的当天具体出价决定新的拥有该土地使用权者的过程。挂牌与拍卖同样遵循价高者得原则，但由于其并非现场报价而是以书面形式报价，其所吸引的竞买人数量和操作的透明度略差于招标和拍卖。该方式的独特优势在于：⑴挂牌持续时间长，开发商可多次反复报价，利于其参与竞争并做出理性决策；⑵操作流程简便，可顺利开展；⑶利于形成土地有形市场并加以运作。 　　2.招投标 　　招投标是国际上广泛应用的商品采购模式，其是指商品需求者（采购人）事先公布货物、工程等各类型商品采购的条件及要求，吸引众多投标人按照同等条件公平竞争，再根据既定程序并召集经济、技术及法律等专家对其予以综合评定后从中择优选取交易对象的过程。以招标方式出让国有土地使用权则是指市、县两级政府土地主管部门发出招标公告，吸引不特定单位（法人）、个人或其他组织参与招投标，依照投标结果决定新的拥有该土地使用权者的过程。该方式秉持价低者得的原则，适用于以政府为主导的工程建筑项目、建筑装修装饰等。近年来相关新政实施后，我国主要城市土地出让模式逐渐由招标代替传统的拍卖或挂牌，这可有效避免企业拍卖竞争过于激烈而出现众多极高价土地的现象，且新政中招标文件添加企业资质等品分要求，可在一定程度规范地价标准，进一步降低实际出让金额。 　　3.拍卖 　　拍卖是一种源于西方的采用公平、公开竞价模式的买卖形式，《中华人民共和国拍卖法》指出其是以公开竞价的模式将指定的