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房地产项目开发成本控制与管理若干想法 　　摘 要：我国的房地产开发企业，把控制成本仅仅放在施工阶段，压低材料价格等方面上。忽视了成本控制的全过程性，只有对项目，全面实施整个过程的控制，才能降低整个项目成本，提升利润空间。本文主要从以下几个方面：全面阐述房地产开发企业如何有整体有计划，来科学的施工管理，有效的控制成本，以达到项目开发的战略目的。 　　关键词：房地产；开发成本；项目管理；成本控制 　　近20年以来，伴随我国GDP的快速增长，房地产行业从起始的萌芽到逐渐的壮大，从初步的探索到现在的逐渐成熟，已经成为拉动我国经济快速发展的支柱产业，在其发展的过程中，也在逐渐规范化，同时也伴随着产生了系列的问题，突出问题，个别城市房价增速过快，为此国家出台了一系列的调控房价的政策，使房价回归到比较合理的位置，这样使得房地产开发公司要想获得较高的利润，就必须控制成本。 　　1 设计阶段的开发，成本控制措施 　　在整个项目和投资中，设计阶段是关键环节。在一个楼盘的建设项目中设计的节约是最大的投资，所以房地产企业的工程造价控制要以设计阶段为重点，这是最直接、最有效控制建设项目投资的根本所在，为了让设计方案最优化最好采用设计招标投标制，经过技术比选能选用最合理的方案从而降低工程造价成本。整个工程的设计阶段包括设计、造价、预算、结算，设计的主要内容有基础设施、建筑安装工程、配套设施。在规划设计阶段，根据项目定位和规划要求确定合理的容积率，建筑面积与绿地率等指标也直接关系到项目的销售收入和建设成本，明确功能、质量、工艺要求、面积、户型等技术经济指标，由这几个指标来指导项目的单体方案设计，尽量提高土地资源的利用率，既要做到利用最大化也要使环境景观与地形特征相结合。单体方案设计阶段，不仅只是考虑建筑方案的细节，更加重要的是结构师对建筑师提出建筑结构布置、大样细节做法的意见，成本控制人员还要对对建筑方案、结构方案、单体布局、造价成本进行分析，向建筑师和结构师提出建议，综合进行良好的设计评估，加强设计优化。在各专业具体设计过程中，对施工图设计单位提出明确奖惩办法，采取指标配额限制设计的方法。在施工图审查过程中，杜绝人为因素，尤其是是设计上保证系数值选择的正确性，需要对项目所有的专业图纸，例如建筑图、结构图、设备图、幕墙图等，各专业相关人员共同审图，采用面对面沟通的方式，有利于发现各专业图纸中存在的相互矛盾的地方，协调各专业将来的施工顺序及专业相互配合的情况，保证了图纸设计深度。最终的设计要利于施工投标单位作出较准确的投标报价，又能避免因设计疏漏引起的变更，减少因变更造成的造价增加，做到要合理评标，防止恶意低价工程施工。 　　2 招标阶段的开发，成本控制措施 　　工程项目招标投标制，是我国工程建设市场、建筑管理体制以及经营方式的的重大改革举措之一。通过招标，房地产开发商首先可以选择合适的项目承包商，以确保工程投资不超过预算、质量符合设计要求、工期达到预期目标。对国际工程招投标来说，最低价中标是一种惯例，对造价控制的作用是不容置疑的。但是，由于国内建筑市场的不完善，在采用低价中标的实践中却出现因价格太低而无法完工，或者是低价低质，低价中标、高价结算等现象。建议还是根据完善的施工图做出的预算来判断合理的标价比较合适，防止“钓鱼”现象。在确定了工程承包商后，房地产开发商还需要通过招标选择合适的监理单位，来对工程进行建设工程监理。招标投标要真正起到成本控制、降低工程造价、缩短工期、提高工程质量、促进公平竞争、防止腐化现象产生的作用。特别是在现阶段，一方面是建设项目成本过高，楼价高居不下；另一方面是商品房施工质量堪忧，成为消费者投诉的主要目标之一。实行招投标以降低造价，保证质量，更显其必要性和现实性。 　　3 施工阶段的开发，成本控制措施 　　开发成本控制，严谨的施工合同管理，是施工阶段业主和施工单位共同遵守的法律文件，是工程造价计算、付款、结算和索赔的重要依据。在整个工程施工阶段中可消耗大量的成本，有时甚至能超过90%，所以成本控制在施工阶段是一个很重要的一部分，必须引起足够的重视。正确的处理人力，物力、财力资源和成本控制、时间控制、质量控制之间的三个辩证关系，是施工过程中成本控制的最重要的一个方法。房产在开发与建造过程中，除了保证施工质量问题还要有品质、安全的保障，最好由市场管理部门加以指导，如物价、工商、税务、质监等部门配合参与管理。调控工作落实各项任务后，能做到各司其职、各尽其能，不能越位包办，要互助合作，共同做好建设管理。要重视施工现场的管理，杜绝投资浪费，很多企业认为现场管理只是施工单位自己的事情，认为我把工程承包给你了，一切由施工单位自己操作，自负盈亏。其实，参与对现场的全程管理，把工程管理与造价控制观念渗透到各项施工技术措施中去，对