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房地产项目工程师成本管理探讨 　　【摘 要】随着房地产产业的市场化，房地产行业向大型化、专业化发展。开发商需下更大的力度控制开发成本，以谋求更高收益及长远发展。本文从房地产开发商项目工程师角度，在工程项目施工前期、建设过程以及运营阶段参与的成本控制管理进行探讨。 　　【关键词】房地产开发 项目开发建设 项目工程师 成本管理 　　一、工程项目施工前期的成本控制 　　（一）学习合同，清楚甲方、总包方、专业分包方的责任与关系。在项目管理过程中，甲方工程师指令须指向有工程合同义务责任的施工方，否则容易使由责任方履行实施的“零额外费用”工作，转变为由非责任方实施的签证工作。如地下室车库进行地坪漆施工前需有整洁场地，若现场工程师不清楚合同责任义务，向地坪漆单位A发指令清理（合同中规定甲方须提供满足施工条件场地），但与装修单位B合同中已包含了施工作业的清理义务，而甲方工程师又未事前对B单位发纸质催告，使事后不能扣款，产生不必要额外清洁费用。 　　（二）重视施工单位上报施工方案，按实际需求审批。施工方案大多作为措施，项目工程师普遍认为已在合同措施费中大包干，但对于计价规定取分部分项价3.18%的安全文明施工措施费无包含的措施事项，有经验承包商会在方案上做文章，如建筑工地的砖砌外墙、散装水泥罐基础、脚手架砼垫层基础等，以及单价合同条件下的土方开挖坡度。俗话说：“工程造价不是做出来的，是算出来的”，这类计价上存在争议的方案内容，项目工程师应按实际需要进行方案审批把关，避免施工方借与实际不符的方案，讨要高额费用。 　　（三）明确措施、节点及细部项目做法。设计院出图的设计说明生搬硬套、常规节点做法不明确情况众多，施工单位常抓住图纸指示不明确，利用计价规则图取利益。以设计常会忽视的措施钢筋（马镫、垫铁）为例，大多图纸对此类说明只作规范性说明，施工单位在其上报技术方案中明确做法（用材更多）并通过审批，在大型底板工程，利用单肢钢筋点焊支撑措施技术，钢筋用量可比图纸设计说明所描述做法节省60%以上。所以，在图纸会审，除了要关注结构、建筑、安装做法实施的逻辑性及可行性，项目工程师亦应对措施、细部、节点等部分主动提出、明确，另外，联合造价部门参与给予专业上的意见。 　　（四）招标采购时应同等重视价格和质量。招标采购中，招标采购部门用各种手段压价（有甚至采取中标后要求打折供货），最终常会是不知底细的供货商中标，但只重视低价的招标采购会为日后项目建设埋下隐患。供货商无利可图，掺劣质商品以次充好，甚至利用验收节点（消防、供水等）威逼甲方要求不合理的补偿，无形引起成本的增加及管理困难。所以在招标采购过程中，项目工程师应结合施工管理向招标采购部门给予建议，不能过于看重价钱而淘汰秉着质量良心的供货商，在掌握市场前提下给予投标者一定利润空间，尽量选择战略性的、知根知底的供货商，工程建设中既能对质量有保证，在公司出现财务紧张时亦能提供垫资施工，使项目投资更有可控性。 　　二、项目建设过程的成本控制 　　（一）增加工程不得影响规划验收。设计变更必须有设计单位、开发部、工程部等部门共同签字后方生效实施。有些房地产老板视察工地后就向现场提要求，在某处增加个门楼、某处增加围栏或是某个飘台改的更大气。为赶进度，设计部门常未经开发部复核便先送白图给项目工程师安排施工，工程完工后才发现该部分工程致规划面积超标（容积率），影响验收，最终只能拆除处理。所以工程管理人员在接变更图纸时应先确定该变更不违反验收规定，应取得公司各部门审核把关签字后才实施，避免资金浪费。 　　（二）客观处理签证，谨慎签认。首先，签证事项必须属原合同工程范围外内容、非施工方责任、满足合同规定时效条件及证据条件；事件发生及时通知造价人员进行核实，不得超过合同签证时效进行签认或后补。第二，项目工程师必须端正作风，施工单位上报的签证事件必须为实际发生，对隐蔽性的工程（如土方挖填）则必须要求有照片为证，并通知造价人员收方。工程量方面，要确保所报事项无重复上报，不得因施工单位人员的影响，对事件实际发生的工程量做不客观的签认。 　　（三）工程指令签发须谨慎。甲方项目工程师发指令前，需经开发部、工程部、成本预算部批阅方可签发。某项目工程师向总包单位发文：“砌体墙拉结筋筋必须按设计要求间距用环氧树脂植筋设置”，工程结算时，施工单位人员出示“植筋发文”，按合同计价规定套价（2010定额），最终以接近30元/根，总价300多万的高植筋费用结算。施工单位理由是，植筋操作为甲方要求，我方原施工操作为预埋（大多数施工操作为结构完工后打孔植拉结筋）。工程师的初衷是规范施工单位操作，却向施工单位掉给巨大的馅饼。所以在发文时需经多部门把关，使用文字要有技巧，可用“据贵司施工方案做法”、“据贵司现场实际的做法”、“若使用XX做法”表