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我国以房养老模式策略问题及研究 　　摘要：我国人口老龄化问题日显严峻，传统的养老方式已不能解决老年人养老问题。解决我国老人养老问题，最为有效的方式之一就是“以房养老”。本文通过分析当前以房养老模式国内外的现状，从现实出发介绍了中国以房养老模式所具有的重要意义，并就中国以房养老模式实施障碍与问题、解决对策进行探索研究，为我国“以房养老”模式的推行提供了扎实基础和条件。 　　关键词：人口老龄化；以房养老；问题；对策 　　当前，受老年人对养老所需各不相同的影响，世界各地的养老方式也各不相同。我国备受推崇的养老方式，就是以房养老，其又叫做住房反向抵押贷款或倒按揭贷款，是一种新型的金融工具。是老年人与银行进行约定，将自有的房产抵押给银行等金融机构，然后由银行等机构向老年人发放养老所用的资金。一旦申请人亡故，老年人的房产将用来向银行等金融机构偿还。以房养老模式为老年人安度晚年提供良好的保障。 　　一、“以房养老”模式在国内外的现状 　　我国人口老龄化日益加剧，各界对老年人养老问题极为重视与关注。从对以房养老国内外的现状进行分析来看，具有重要的意义。以房养老模式，最早起源于荷兰，在美国逐渐发展成熟，是一种倍受国外老年人认可与肯定的养老方式，以房养老模式受到世界众多国家的推崇，为老年人晚年生活的高质量提供了稳固可靠的保障。 　　1.以房养老在国外的现状 　　以房养老模式在国外的应用，以美国、加拿大、英国及新加坡为例进行分析。 　　（1）以房养老在美国。在美国，拥有倒按揭资格的老人年纪需要在62岁以上，包括：对在联邦住房管理局有保险的住房；在联邦住房管理局没有保险的住房；由金融机构办理，且不需要政府认可就具有贷款资格的对象等三种倒按揭形式。 　　这三种情况，第一种贷款业务受到美国国会保护，形式灵活多变，供贷款者的选择方式较多；第二种具有固定的期限；第三种将由发放贷款的金融机构和申请人共同享有住房增值带来的收益。在美国，倒按揭贷款的额度，通常每3年就会重新评估一次。 　　（2）以房养老在加拿大。在加拿大，老年人的年龄超过 62岁之后才可以享受倒按揭，每次的倒按揭贷款额度在1.5万―30万之间。加拿大倒按揭贷款极富个性化，根据贷款人的需求，制定相应的贷款方案。通常老年人获得贷款之后，还可以住在自己的房子里。 　　（3）以房养老在英国。在英国，住房倒按揭贷款又叫“逆向年金”，老人将自己的房子抵押给银行，将所得的贷款用来充当购买年金的保费。这种在定期或者不定期时间里流入或流出的现金就是年金。在英国，在倒按揭贷款的申请与发放过程中，保险公司所起到的作用，要比任何国家所起到的作用大。 　　（4）以房养老在新加坡。新加坡组屋是大多数新加坡人的住所，新加坡建屋发展局共同承担楼房的建筑。新加坡公民在组屋的购买中，建屋发展局出台多项规定，通常居民在房内住满了五年之后才可以进行转卖，一个家庭只能拥有一套政府提供的组屋。住房养老模式的实施在新加坡最为成功。新加坡提出的住房养老的模式多。对此，政府规定只有私人建造的商品住房可以申请倒按揭贷款，政府出资建造的组屋则不允许。 　　2.以房养老在国内的现状 　　（1）以房养老在国内的发展历程。早在2006年公布的《中国人口老龄化发展趋势预测研究报告》中就显示，在现代化建设尚未完全实现的形势下，我国已经提前步入老龄社会。对此，以房养老的提案在政协十届四次会议上被提交。 　　随后，上海公积金管理中心对以房养老不断进行创新，提出“住房自助养老”新模式，同时，中国房地产经纪公司与养老服务中心积极建立“房屋养老”的业务，以房养老的保险公司也在中国成立和发展，有效地促进了以房养老模式在中国的发展。 　　（2）以房养老在国内的主要实践模式。当前，以房养老在我国的发展还不够成熟，但是国内部分地区或相关机构，在对以房养老积极探索和研究。我国当前正在尝试的以房养老模式包括以下几种：①留园以房养老业务模式。在南京，年纪在60岁以上的老人，只要拥有本市60平米以上的房屋产权证，就可以将房子抵押给公寓，而老人在公寓中的所有费用都将免除，直到老人去世之后，房屋的产权将全部归公寓所有。②公积金管理中心成为房东的模式。在上海，老人年满65岁就可以将自己的房产按照市场价格卖给公积金管理中心，从而获取用于支付公积金管理中心租房与养老的钱。③养老房屋银行的模式。在北京，老人年满60岁之后，可以向养老服务机构提出需求，将房屋产权交付给中大恒基， 由中大恒基对房屋进行出租赚取租金。这个费用除去支付养老院的费用外，多余的钱由老人自行支配，而房屋的产权始终归老人自己所有。 　　二、我国以房养老模式的重要意义 　　1.提高老年人自我养老的意识和能力，同时也为国家减轻负担 　　当前，我国的养老制度逐渐发生改变，由现收现付制朝着统账结合制