我国不动产统一登记制度困境与出路分析.docVIP

我国不动产统一登记制度困境与出路分析 　　摘要：不动产登记是物权变动制度的核心问题，是公示公信原则在实践中的具体体现。《不动产登记暂行条例》的颁布出台，虽然在很大程度上改善了我国对不动产登记混乱的状态，但其仍然存在着尚未能系统解决的问题，诸如登记机构并未实现完全统一以及与其他法律存在冲突等。文章力从分析我国不动产统一登记制度的法律性质入手，探讨我国针对相关问题所需部属的必要工作，如统一不动产登记机构，对妨碍不动产统一登记法律条文的进行立改废，借此实现我国不动产统一登记的因应完善。 　　关键词：不动产登记;不动产统一登记制度;《不动产登记暂行条例》 　　不动产统一登记制度是物权法中关于物权变动重要的法律制度，对于保护交易安全和第三人利益起着相当重要的作用。2014年11月12日，国务院《不动产登记暂行条例》（以下简称为《条例》）的颁布出台，标志着我国现阶段对不动产登记立法最终完成[1]。其颁布出台对于我国在不动产统一登记方面具有重要意义，恰如我国著名学者楼建波教授所言，《条例》为我国落实不动产统一登记制度，实现登记机构、登记依据、登记簿册和信息平台的“四统一”提供了重要的法制保障和指引[2]。 　　一、 对不动产与不动产登记内涵的法律界定 　　美国著名法学家博登海默提出，在法学领域，“概念乃是解决法律问题所必须和必不可少的工具，没有限定严格的专门概念，我们便不能清楚地和理性地思考法律问题。”[3]所以，为了深入研究和分析不动产及不动产登记问题，我们有必要对其概念内涵分别进行一个本质上的认识。 　　对于不动产的概念，学界一直没有一个统一的规定。而且现有理论也只是在与动产的比较中得出，且不动产在世界各国家、地区的立法中也并不一致。在《法国民法典》中，将不动产定义为依据其自身性质、用途或附着客体不可移动的财产。《德国民法典》将不动产称之为“地产”，实质是指以土地为主和附着于土地之上切不能分离或分离必然会毁损经济价值的物。《日本民法典》中则将不动产界定为土地及其定着物。我国台湾地区的《民法》则直接取法日本。而我国《民法通则》虽提及不动产但却没有对其明确定义，《物权法》也始终没有对不动产进行界定，只有在《条例》第二条以明文规定的形式将不动产的范围限定成土地、房屋、海域、林木等定着物。 　　不动产登记是一种事实或行为，涉及国家、社会和第三人的利益。登记亦只是一种外在形式，即登记机关对当事人关于物权变动的合意予以保护，赋予对抗第三人的法律效力。一般认为，不动产登记即国家登记机关在不动产登记簿中记载与不动产物权变动有关的事项，并将其面向社会公众查阅的行为[4]。《条例》中也是采取了通说的界定方式。 　　二、不动产登记的法律性质 　　不动产登记的法律性质，是影响不动产登记机关设置以及不动产登记效力的关键性问题，但对于不动产登记的法律性质学术界一直存在较大争议。 　　“公法行为说”认为，不动产登记实质是公法上的一种具体行政行为，其以登记机关为主导，《条例》中对于不动产登记的规定也按照此种观点;“私法行为说”认为，不动产登记程序主要是源于当事人向登记机构的申请，申请是当事人自觉地意思表示，所以产生的物权效力也只是私法上的效果。此外，还有学者主张其兼具公、私法双重属性，即“混合行为说”，认为不动产登记是由国家行政机构主导下而进行的民事行为，应该是公、私法行为的相互交织。 　　概言之，不动产登记涉及国家、个人和社会公共利益等多个方面，其法律性质的确定也应当是立法者根据各种利益导向而进行的平衡和选择。在我看来，不动产登记整个过程中的行为主体和起决定作用的是登记机构，可以说申请登记是法律规定的强制性要求，而且登记机关也是当事人必须选择的，登记并不完全体现当事人的意思自治。此外，不动产登记在《条例》出台以后被赋予了反腐的力量，倒是更像国家对于社会资源的宏观调控手段，行政色彩十足。所以，我认为我国不动产登记的法律性质属于“公法行为”，即不动产登记在其法律性质上是一种公法上的行为，最起码现阶段是如此。确切的说，其是一种行政确认行为，只产生私法效果而已[5]。 　　三、我国不动产统一登记制度的困境分析 　　根据我国《物权法》第十条第二款之规定，我国实行不动产统一登记制度，《条例》中第四条也做出了相同的原则性规定。但是我国目前不动产统一登记的混乱不统一的现状以及《条例》施行之后所不能系统调整的问题也同样值得我们重视。《条例》只是不动产登记立法的一个新起点，而完善不动产登记制度却是一个长期的过程。 　　（一）登记机构分散不统一 　　我国的不动产登记机构一直具有分散性的特点，主要由相应的行政主管部门负责，登记机构按照各自的职责和不动产的性质分布在不同的行政部门。根据有学者的对我国现存登记机构作出的不完全数据统计，显示在我国不同登记机构竟达至