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我国经济适用房政策经济学分析 　　[摘 要]本文从经济学角度对我国经济适用房政策进行初步分析，并在此基础上提出了有关改进政策实施的几点建议，以期实现经济适用房解决中低收入家庭住房问题的社会目标。 　　[关键词]经济适用房 经济学分析 政策分析 　　 　　一、经济适用房 　　所谓经济适用房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。我国政府自1995年实施经济适用房政策以来，经济适用房在解决中低收入家庭的住房困难、保证社会公平、维护社会稳定方面确实起到了重要的社会保障功能；但该政策在实施的过程中还存在不完善的地方。 　　 　　二．经济适用房政策的经济学分析 　　（一）效率性分析 　　纵观世界各国住房政策，住房保障形式可以分为明贴和暗贴。明贴是指按一定的标准给予符合条件的居民以特定金额的现金补贴以支持其住房消费，暗贴是政府对住房保障的非现金补贴，又可分为侧重住房供给的生产者补贴和侧重住房消费的消费者补贴，我国的经济适用住房政策属于生产者补贴。 　　下面主要通过生产者补贴和明贴这两种方式的比较对我国经济适用住房政策的效率进行分析。 　　为了便于比较，先假定交易成本为零。如图1所示，设横轴X为消费住房的数量，纵轴Y为消费住房以外其他商品的数量，U1、U2分别表示无差异曲线，它表示消费者对不同商品组合的满足程度，AB、A’B’、AB’’表示家庭预算线。AB线与较低效用的无差异曲线U1相切于 E点，该点表示在既定收入水平和均衡价格条件下，购买OX1量的住房和OY1量的其他商品，消费者能获得最大满足。 　　假定政府不制定任何的住房补贴，在对应的收入水平下，家庭预算线为AB，消费者购买房屋的量为OX1。政府为中低收入家庭提供经济适用房，家庭预算线移至AB。在住房以外其他商品价格不变的条件下，消费者购买Y商品的数量没有变化；而消费者购买住房的数从OX1增加到OX3。说明消费者购买住房以外的其他商品Y时收入没有变，而购买住房时相当于收入增加。 　　在家庭预算线为AB时，购买住房的量用其他商品表示为AY3；当政府为中低收入家庭提供经济适用房后，购买OX3住房量用其他商品表示为AY2。中低收入家庭从政府得到的补贴为AY3－AY2 ＝Y3Y2。 　　如果政府直接向中低收入者提供现金补贴，在消费者偏好及商品和住房价格不变的条件下，家庭预算线AB将向上平移，达到的效用只需与效用曲线U2相切，切点为H。政府对消费者的补贴用非住房商品表示为AA’，因为AB’与 A’B’平行，所以 AA’＝ PQ，而Y3Y2＝GP，GP＞QP，达到相同的效用U2，实物补贴额超过现金补贴额。所以在消费者需求函数既定的条件下，如要达到相同的满足程度，现金补贴的效率更高。 　　但现实社会中是有交易成本的。我国的经济适用房政策中政府没有明确的将土地产权补贴给家庭，这必然引起交易成本增加，家庭获得的补贴也会因交易成本的升高而降低。为了减少交易成本，经济适用房开发商可能帮高收入家庭作弊。虽然政府对此出台了一些规章制度，但这一过程本身也伴随着交易成本的上升。 　　虽然货币补贴也存在交易成本，但货币补贴对象明确，不会产生非专有收入的消散，也不会有为减少非专有收入消散而导致的高交易成本。因此，在存在交易成本的前提下，货币补贴比实物补贴的效率高。 　　（二）公平性分析 　　相对目标市场的公平性来说，我国许多城市没有全民收入统计，难以划分城市居民收入线，经济适用房供应范围被扩大。在经济适用房与普通商品房差价的吸引下，部分高收入家庭可能进入经济适用房市场。另外，许多地方对经济适用房面积并没有界定，造成经济适用房的面积失控。大面积的户型超出中低收入家庭的承受力，从而将部分高收入家庭引入经济适用住房市场。 　　相对开发商的公平性来说，经济适用房政策限定经济适用房开发商的利润为3%，对房地产开发商来说也不公平。开发商以赢利为目的，如果利润不能达到社会平均利润水平，房地产开发可能出现下列情况：开发商丧失建设经济适用房的积极性；影响经济适用房质量；要求政府从其他方面给予补偿，产生寻租行为。 　　 　　三、对改进政策实施的几点建议 　　（一）变“暗补”为“明补” 　　“暗补”即实物补贴与“明补”即现金补贴相比，可以促进中低收入家庭最大限度地消费住房（从前面的分析可以看出，实行“暗补”时住房消费量为OX3，若实行“明补”则住房消费量为OX4，因此实行“暗补”比实行“明补”消费者多消费住房量 X4X3）。在住房制度改革之初、我国住房自有率不高（约为30%）的情况下，经济适用房政策的“暗补”有助于提高住房自有率和深化住房制度改革。但是，“暗补”与“明补”相比，其效率比较低，所以随着住房制度改革的深入，以及我国土地资源越来越紧缺，