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房地产限购政策效果持续性分析 　　内容摘要：本文通过实证分析来研究房地产限购政策效果的持续性，发现国内房地产限购政策取得了阶段性的积极效果，然而限购政策的长期延续效果却适得其反。要想完善房地产限购政策，文章认为应该注重政策差异化，提供多元保障机制；提高政策可信度，建立长效机制；减少行政性干预，完善退出机制。 　　关键词：房地产 限购政策 成交量 房价 　　模型说明 　　脉冲响应函数（IRF）可以用来衡量一个标准差的冲击对内生变量当前和未来的价值影响。线性系统响应到一个合理的单位脉冲输入信号表示零初始条件。广义脉冲响应函数是基于稳定的VAR模型，通过Cholesky分解，使误差项正交。这种方法的局限性在于不能得到单一的脉冲响应函数。而由Koopet al.（1996），Pesaran和Shin（1996，1998）进一步完善的广义脉冲响应函数则克服了这一点，其结果与VAR系统中各个内生变量的排序无关，只要求所建立的VAR模型稳定。 　　实证分析 　　（一）房地产限购政策对新建商品住宅市场的持续性影响 　　为了研究限购政策的连续性，本文以S市为例，采用脉冲响应函数方法进行分析。限购政策可以通过交易量的负面影响来表达，面对交易量一个标准差的冲击，交易量本身与交易价格的反应方式有所差异：如图1所示，交易量本身持续做出同向响应，第一期响应最为剧烈，随后响应程度震荡缩减，至第八期影响基本消失；而交易价格在受到交易量的冲击后，第一期并未作出明显响应，第二期作出最为剧烈的同向反应后，于第三期转变为反向响应，但并未持续，于第五期又做出同向反应。由于交易量本身与交易价格对交易量的冲击做出的响应程度有明显差异，若面对负向的交易量冲击，交易量本身在第一期将下降42%左右，而交易价格最多降低4%，第七期后对交易价格的影响基本消失。 　　交易价格对自身标准偏差的影响做出一致反应，但影响逐渐减弱。交易量在面对价格冲击时，做出了持续的负面反应。同样，交易量比交易价格更具反应性。在限购政策下新建商品住房市场的交易量面临本身的负面影响，会迅速下降，但交易价格下降的水平是有限的。根据脉冲响应函数图来推断，交易价格下降引起交易量的早期下降，刚性需求能够得到有效释放。如果短期的供应没有明显的增加，房价将停止下跌。 　　（二）房地产限购政策对二手住宅市场的持续性影响 　　为研究限购政策对二手房市场的影响仍将采用脉冲响应函数跟踪样本的VAR模型，限购政策的颁布可由交易量的负向冲击来表示。面对交易量一个标准差的冲击，交易量本身与交易价格的反应方式有所不同：如图2所示，第一期交易量产生了最大的同向响应，随后影响程度逐渐减小，至第七期交易量本身开始做出反向响应；而交易价格则逐步做出同向反应，随后影响力度增加，至第四期攀至顶峰，随后影响回落。交易价格对其自身一个标准差的冲击，做出了持续的同向响应，但后期影响逐步减弱，至第九期开始对价格本身产生反向影响。而交易量面对价格冲击后，经过初期的小幅同向调整，便做出持续的负向反应，但冲击力度在第四期后有所减弱。 　　在限购政策下，二手住宅市场的交易量将迅速减少，交易价格也会呈现缓慢下降趋势，但至第四期起下降的速率将放缓。随着交易价格的下降，刚性需求得以释放，交易量将在第七期反弹。交易量对交易价格的影响远小于交易量对交易价格的反向，在限购政策下，二手房的价格也略有下降，但可能导致报复性反弹需求，使价格再次上升。 　　房地产限购政策的效果评价 　　（一）限购政策取得了阶段性的积极效果 　　通过分析可知，限购政策在实施一年半左右之后达到最佳效果。限购政策是通过抑制投资和投机性购房，降低人们对房地产价格的预期来稳定房价。因其特有的针对性和强制性，会在一段时期内打击投机性购房需求，使房屋价格增幅下跌，短时间内起到“退烧针”作用，稳定房地产市场。这样一方面可以为政府推出长效相关政策争取时间，另一方面体现政府高度关注民生的态度，一定程度上促进了社会的稳定与和谐。 　　首先，限购政策稳定了房价，为政府制定长期的房地产调控政策赢得了时间。但是在这段时间内政府并没有给出相应其他政策，而是一直依赖于限购政策短期内所取得的暂时稳定，当限购政策不能再控制房价的时候，政府只能任由房价继续上涨而无法松绑限购政策。但限购政策确实能在一段时间内控制房价上涨，并稳定房地产市场。如果不实行限购政策，我国的房地产价格将在下降之前呈现出更猛烈的上升态势，房地产的投资将继续增加，房地产泡沫将不断累积，最终导致金融市场失控，引发严重的金融危机和政治危机。金融市场虽然可以进行自我调节，但却存在三个严重的缺陷：一是调节时间过长；二是会导致巨大浪费，给金融市场的恢复带来很大困难；三是金融市场的自我调节会在形成巨大的泡沫后突然破裂，出现类雪崩似的经济灾难，最终导