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房地产限购政策对房地产市场成交量与房价影响 　　内容摘要：本文实证研究房地产限购政策对房地产市场成交量和房价的影响，结果指出，房地产限购政策能够显著抑制房价上涨，但房价的降幅较为轻微，呈现出房价回调的前期阶段特征。房地产限购政策取得了阶段性的积极效果，然而限购政策的长期延续效果适得其反。 　　关键词：房地产 限购政策 成交量 房价 　　房地产限购政策对成交量的作用机理 　　在近期，房地产投资比例加大的房地产市场，房价己经使很多刚性需求者和改善性需求者无力承担如此高额的房价。此时，政府有责任支持刚性需求和改善性需求者购买住房。限购政策的核心是对于投资的购房者通过运用行政规定来限制其购房套数。 　　从图1限购对需求供给短期作用分析图可以看到，在限购政策出台后，使得在图1中的D2被挤出房地产市场，同时部分改善性需求也被抑制了，曲线D1向D1’移动。因为能买得起高价格的投资者降低，房地产市场的高价房的市场需求将减少，减少供应和库存增加的数量，所以供应商将更加注重刚性需求和改善性需求，降低价格来恢复刚性需求和改善性需求的购房者，所以，市场博弈，房地产价格将逐渐下降，直至均衡价格，市场回归理性。 　　房地产限购政策对成交量的??证分析 　　（一）新调控政策对房地产市场季度成交量影响分析 　　从2013-2015年S市房地产市场各季度成交量情况来看，由于开发商在前三个季度对客户的积攒，在每年的第四季度成交量会有大幅提高，出现井喷现象。但从2015年的统计结果来看，四季度的成交量出现下滑，成交面积仅为208.04万平方米，同比下滑23.5%；从2016年的统计结果来看，四季度的成交量呈现出先下降后上升的趋势。造成这一现象的主要原因是2015年由于引入了限购政策，使得大量的投资需求被压制，而潜在的价格下滑预期，使得更多的人推迟了购房计划，整个房地产市场呈观望状态。 　　（二）新调控政策对房地产市场月度成交量影响分析 　　2015年2月，S市限购政策出台，房地产市场成交量缩水严重，短期内房地产市场成交量大幅下滑，3个月后，住宅市场政策的实施，造成价格继续大幅下跌。至2016年2月的一年时间里成交量一直处于低位运行，其中3-12月十个月的月均成交量为923.22万平方米，与限购政策出台前月均成交量相比下滑了26.2%，2016年2月的成交量为43.75万平方米，仍低于上年度35%。可见，“限购令”的出台使得房地产成交量在短期出现了显著下降。S市限购政策的出台前，中央政策的出台使得S市的投资者看到住宅将被限购的预期，所以就在2015年2月出现抢购商品房的现象，使得2月成交量大幅增加，而在S市限购政策出台后，由于市场不清晰，很多买家对市场开始观望。从2015的房地产市场成交量看，成交量一直在低位运行，2016年1月成交量降到四年来最低点，2016年2月成交量的上涨也是由于保障性住房逐渐建成，保障房成交的拉动使得2月成交量较1月有明显的上涨。随着负担得起的住房逐步释放，房地产市场的营业额上升，但在其结构方面，负担得起的住房比例将逐步增加。总体来看，房地产政策的出台对整个房地产市场需求具有抑制作用，一年的成交量一直处于较低水平，可以看出短期内有一定的影响。 　　房地产限购政策实施前后的房价及其走势分析 　　（一）模型介绍 　　1.向量自回归模型。VAR模型在解决经济冲击和经济发展问题上具有良好的拟合效果。其数学表达式如下： 　　其中Yt是K维内的列向量，Xt是d维内的列向量，P是滞后阶数，T是样本容量序数。k*d维矩阵H表示的是待估系数矩阵，是k维扰动列向量，它们相互之间可以同期相关，与自己的滞后值相关且不与等式右边的变量相关。 　　2.其它因素。房价受诸多因素影响，限购政策只是众多因素之一，但效果非常明显。许多研究表明，影响价格的主要因素可以分为两类，一类是经济基本面，另一类是非经济基本面。人口、经济发展、收入和政策是经济基本面的重要组成部分。人口的主要作用之一将导致市场供求变化进而影响价格，使房地产市场受到影响。一般的城市化进程和婴儿潮可以使房地产行业景气15-25年，除了人口结构，购买力的变化也会影响房地产市场。收入与房地产价格之间正相关，收入越高，房地产行业的发展将更加迅速。此外，政府的宏观调控也发挥着极其重要的作用，政府的宏观调控对房地产市场的影响是本文的核心部分。除了政府的宏观调控政策，货币政策、土地制度也经常被用来作为一种手段，合理控制房地产。银行利率是关系到资金的流动，从而影响到房地产市场的购买力；土地开发控制、土地供应、土地价格等土地政策也影响着房地产的供求关系。所以，政策是影响房地产市场的一个主要因素。 　　本研究试图对影响房地产价格的因素进行分析，并针对这些因素实施相应的控制策略，从而分析限购政策的效