建设法规(2版）第6章城市房地产管理法.ppt

2. 商品房预售的条件 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。 (2) 持有建设工程规划许可证和施工许可证。 (3) 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 (4) 向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。 3. 商品房预售的程序 1) 预售方申请预售许可证 2) 房地产管理部门核发预售许可证 3) 预售方向承购方出示预售许可证 4) 签订商品房预售合同并登记备案 5) 交付建成商品房并办理过户手续 6.5.4 商品房现售 1. 商品房现售的概念 商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。 2. 商品房现售的条件 (1) 现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。这主要是为了确保现售商品房的房地产开发主体资格合法。 (2) 取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件。这主要是为了确保现售商品房的用地合法。 (3) 持有建设工程规划许可证和施工许可证。这主要是为了确保现售商品房的规划、建设手续的合法性。 (4) 已通过竣工验收。这主要是确保现售商品房符合工程建设质量标准。 (5) 拆迁安置已经落实。这主要是为了充分保障被拆迁人的合法权益，防止房地产开发项目竣工销售后被拆迁人的权益仍未得到落实。 (6) 供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。这主要是为了确保现售商品房能够达到基本使用条件。 (7) 物业管理方案已经落实。这主要是为了避免房屋交付后产生物业管理纠纷。 3. 商品房现售的广告与合同 1) 关于商品房销售广告 2) 关于商品房买卖的主要内容 3) 关于商品房销售的计价 4. 商品房的交付 1) 关于逾期交付的法律责任 2) 关于样品房销售问题 3) 关于商品房保修问题 6.5.5 房地产抵押 房地产抵押的概念与特征 2. 房地产抵押权的设定 3. 房地产抵押权的实现 6.5.6 房屋租赁 1. 房屋租赁的概念与特征 1) 房屋租赁的出租人须对房屋具有处分权 2) 房屋租赁不转移房屋的所有权 3) 房屋租赁是双务、有偿、要式的民事法律行为 4) 房屋租赁具有期限性 2. 房屋租赁的条件 根据《城市房屋租赁管理办法》，有下列情形之一的禁止出租： (1) 未依法取得房屋所有权证的； (2) 司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； (3) 共有房屋未取得共有人同意的； (4) 权属有争议的； (5) 属于违法建筑的； (6) 不符合安全标准的； (7) 已抵押，未经抵押权人同意的； (8) 不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的； (9) 有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。 3. 房屋租赁合同 1) 房屋租赁合同的主要条款 2) 房屋租赁合同的续签 3) 房屋租赁合同的变更或解除 6.6 房地产产权产籍管理 6.6.1 房地产产权产籍管理的概念 6.6.2 房地产权属登记制度 1. 房地产权属登记的概念与特点 我国现行的房地产权属登记制度主要有以下特点： 1) 房地产权属登记由不同登记机关分别登记 2) 房地产权属登记为房地产权利动态登记 3) 房地产权属登记具有公示公信力 4) 房地产权属登记实行强制登记制度 2. 土地权属的确认 3. 房屋权属登记的种类 4. 房屋权属登记的程序 6.6.3 房屋产籍管理制度 1. 房屋产籍的概念和种类 房屋产籍是指城市房屋的产权档案、地籍图纸以及账册、表卡等其他反映产权现状和历史情况的资料。它是在房地产权属登记、产权调查、产权变更等一系列权属管理活动和房地产测绘过程中形成的。 6.7 物 业 管 理 1. 房地产开发的概念与特点 房地产开发是在国有土地上进行的 (2) 房地产开发的内容是进行基础设施和房屋建设 (3) 房地产开发是一项十分复杂的经济活动 6.7.1 物业管理概述 1. 物业管理的概念 1) 物业管理是由业主通过选聘物业服务企业的方式来实现的活动 2) 物业管理活动的基础是物业服务合同 3) 物业管理的内容是业主和物业服务企业对物业进行维修养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护 6.7.2 业主与业主大会 业主的权利与义务 2. 业主大会、业主委员会的职责 3. 管理规约 1) 有关物业的使用、维护、管理； 2) 业主的共同利益； 3) 业主应当履行的义务； 4) 违反管理规约应当承担的责任。 6.7.3 前期物业管理 前期物业管理的概念 前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业服务企业