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投资性房地产后续计量模式选择分析 　　【摘要】 投资性房地产的后续计量可采用成本模式和公允价值模式。本文先介绍投资性房地产的两种后续计量模式，然后比较两种模式的会计处理方法，最后从对企业税负、利润、企业管理风险和财务分析的角度分析两种不同模式对企业的影响。 　　【关键词】 投资性房地产 成本模式 公允价值模式 　　投资性房地产是指为赚取租金或资本增值或两者兼具而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物。其后续计量有两种模式：成本模式和公允价值模式。 　　一、投资性房地产的核算模式 　　根据投资性房地产准则的规定，投资性房地产应当按照成本进行初始确认和计量。在后续计量时，企业通常采用成本模式，只有当满足特定条件的情况下，也可以采用公允价值模式进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对其投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式；已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允模式转为成本模式；企业采用成本模式计量投资性房地产的，在满足条件时，可以转换为公允价值模式。 　　1、成本模式 　　该模式要求企业对会计要素的记录应以经济业务发生时取得的成本为标准进行计量、计价。按照这一标准，资产的取得、耗费和转换都应按照取得资产时的实际支出进行计量计价和记录。 　　2、公允价值模式 　　我国《企业会计准则――基本准则》中对公允价值的定义“在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或债务清偿的金额”。公允价值最大的特点是来自于公平交易的市场，参与市场交易的理性双方充分考虑了市场信息后达成共识的市场交易价格即为公允价值。 　　采用公允价值模式计量投资性房地产，必须同时满足两个条件：一是投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；二是企业能够从活跃的房地产市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。企业只有存在确凿证据表明同时具备以上两个条件，才允许采用公允价值计量模式。 　　二、投资性房地产两种核算模式的会计处理比较 　　取得投资性房地产时，成本法与公允价值法的计量一致。无论投资性房地产的后续计量采用成本模式或是公允价值模式，在投资性房地产初始入账时，一律按照取得时的成本进行初始计量。 　　采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，在资产负债日，应当按照《企业会计准则第4号――固定资产》或《企业会计准则第6号――无形资产》的有关规定，对投资性房地产的建筑物或土地使用权进行计量，并计提折旧或摊销。如果存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8号――资产减值》进行减值测试，计提相应的减值准备。当处置该投资性房地产时，按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目；按该项投资性房地产的账面价值，借记“其他业务成本”科目；按其账面余额，贷记“投资性房地产”科目；若有已计提的折旧或摊销，或减值准备的，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目或“投资性房地产减值准备”科目。 　　采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面之间的差异计入当期损益。期末当公允价值超过账面价值时，需调整其账面价值。当投资性房地产公允价值下降时，不需要计提减值准备，将减值部分通过“公允价值变动损益”科目借方反映，并直接冲减投资性房地产的账面价值。当处置该投资性房地产时，应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目；按该项投资性房地产的账面余额，借记“其他业务成本”科目；按其成本，贷记“投资性房地产――成本”科目；按其累计公允价值变动，贷记或借记“投资性房地产――公允价值变动”科目。同时，将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务收入，借记或贷记“公允价值变动”科目，贷记或借记“其他业务收入”科目。如果存在原转换日计入资本公积的金额，也一并转入其他业务收入，借记“资本公积――其他资本公积”科目，贷记“其他业务收入”科目。 　　三、投资性房地产两种核算模式对企业财务的影响 　　1、对企业税负的影响 　　目前，我国财政部、国家税务总局明确规定在计税时，投资性房地产持有期间的“公允价值变动损益”不予以考虑，在实际处置或结算时，处置取得的价款扣除其历史成本后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额。也就是说，投资性房地产的计税基础是其历史成本，无需考虑投资性房地产重估增值部分的税收。因此，无论企业采用何种模式，其应纳税所得额是一样的，其应交税费也是差不多的。但是，若企业采用成本模式，由于新会计准则和税法的处理基本一致，企业完全可以根据会计核算的利润直接计算所得税，比较简单；若采用公允价值模