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投资性房地产公允价值计量模式利弊分析 　　【摘要】前海是深港深化合作的重要平台，也是粤港澳湾区城市群发展中的核心引擎。投资性房地产是前海某房地产企业（以下简称“前海房企”）未来发展的主要资产，如何恰当反映投资性房地产价值，向管理层经营决策提供有用信息？当前社会热议的公允价值计量模式能否适用前海房企，存在哪些利弊之处？本文对投资性房地产公允价值计量模式进行探索与研究，抛砖引玉，希望能给予前海人探索圆梦之路起到借鉴作用。 　　【关键词】投资性房地产；公允价值；会计准则 　　【中图分类号】F233 　　一、投资性房地产公允价值计量的相关概念 　　我国现行《企业会计准则第3号―投资性房地产》规定，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。对于企业投资性房地产相关项目后续计量的会计处理，一般??运用成本计量模式，但如果有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。 　　企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本计量模式转为公允价值计量模式的，应当作为会计政策变更处理。已采用公允价值计量模式的投资性房地产，不得从公允价值计量模式转为成本计量模式。 　　二、我国上市公司采用公允价值计量模式现状 　　随着我国资本市场的发展，越来越多的上市公司持有投资性房地产项目，据财经网站资料显示，截止2015年我国上市公司中持有投资性房地产的公司约占上市公司总数的42.29%。据统计，2007～2015年我国拥有投资性房地产项目的上市公司中采用公允价值计量模式的数量较少，但近几年比例呈逐年增长趋势，相关数据如下： 　　三、上市公司采用公允价值计量模式动因分析 　　（一）提供质量更高的会计信息 　　财务报告的目的就是给投资者揭示更有效的信息，然而成本计量模式的投资性房地产不能真实地反映投资性房地产的现时价值。通过采用公允价值计量模式，能更如实地反映其真实价值，为投资者做出正确的决策提供可靠的依据。 　　（二）拓宽融资渠道 　　房地产在开发过程中有很大的融资需求，外部融资主要是通过发行新股、向银行贷款来实现。由于发行新股程序复杂等原因，企业倾向于选择通过贷款获取资金需求，而银行一般通过审查企业的财务报表达到一定标准才能贷款。公司采取公允价值计量模式后，由于房地产的市价通常高于历史成本，变更计量模式后能增加资产价值，从而降低资产负债率达到美化指标的目的。 　　（三）改善公司经营业绩 　　?用公允价值计量模式的公司不需像成本计量模式下那样对投资性房地产计提折旧或摊销，但在资产负债表日需对投资性房地产的公允价值与账面价值之间进行调整，将差额计入当期损益。由于目前我国大部分地区房地产市场上价格呈现上升趋势，通过变更计量模式采用公允价值进行后续计量，可以显著增加企业后续经营期间利润，改善公司业绩。 　　四、前海房企投资性房地产会计政策研究必要性 　　（一）调动企业积极性，践行国家战略使命的需要 　　在当前加快建设“粤港澳深度合作示范区和城市新中心”的大背景下，前海房企作为前海规划落地的法定单位和开发建设的生力军，肩负着新城建设、深港合作、金融创新的特殊历史使命。通过研究投资性房地产会计政策，有利于恰当反映企业真实资产与收益状况，调动前海房企积极性，充分发挥和提升公司在引导重大产业落地、战略新兴产业扶植过程中的基础性和引导性作用和地位。 　　（二）实现公司发展战略，充分发挥平台作用的需要 　　基于前海合作区的定位，前海房企提出成为“现代服务产业发展商”和“城市开发投资运营商”的双重战略愿景。承载深港合作和现代服务业发展核心资源，完成区域开发建设使命的同时形成优质城市资产，实现公司整体上市，在前海地区成为该区一二级开发建设和非金融类现代服务业集聚发展平台，列入了公司未来3～5年的发展战略目标。因此，确定投资性房地产会计政策，对公司未来寻求上市路径，提高融资效率及降低融资成本具有至关重要的意义。同时，真实反映公司资产和盈利状况，有助于提升前海房企专业实力和资信，获得市场的认可，实现战略目标。 　　（三）政府对前海规范管理，形成“前海模式”的需要 　　房地产行业是国民经济的重要组成部分，对社会经济整体建设发展有着非常重要的影响和作用。前海房企在土地和建设资金上均获得政府的政策支持：一方面，投资性房地产计量模式有章可循、有据可依，是政府对前海规范管理的内在需求；另一方面，作为深港合作、对外开放的窗口，研究前海投资性房地产会计政策，基于前海经验，形成“前海模式”，形成可复制的产品和可