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投资性房地产国际准则与国内准则差异及分析 　　摘要：投资性房地产作为一种新颖投资保值方式，备受一些企业青睐。本文对我国投资性房地产准则与国际会计准则作比较，以明确二者的异同。 　　关键词：新会计准则 投资性房地产准则国际会计准备 比较 　　 　　0 引言 　　随着经济的发展和投资观念的改变，对有关房地产或物业项目进行投资，逐渐成为人们热捧的对象。在日常经营活动中，企业除了将拥有的房地产用于生产厂房、办公场所等自用外，还可能将持有的部分房地产出租以获取租金或持有闲置的房地产等待合适的市场机会将其出售以获取资本利得。人们不能习惯的再把投资性房地产作为固定资产来管理，我国借鉴了国际会计准则并于2006年2月15日颁布了《企业会计准则第3号―投资性房地产》，以完善我国投资性房地产的确认、计量和披露问题，将投资性房地产作为区别于固定资产和无形资产的一项资产单独进行反映，无疑有利于提高会计信息的相关性，从而更好地为会计信息使用者作出决策提供依据。 　　1 我国投资性房地产新准则与旧准则及制度的比较 　　我国颁布的《企业会计准则第3号――投资性房地产》包括六章，即总则、确认和初始计量、后续计量、转换、处置和披露，其中要明确投资性房地产实质是指为赚取租金或资本增值而持有的房地产，包括三个部分：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。我国原有的会计准则体系，并没有把投资性房地产作为一个单独项目来加以处理，而是把现有的投资性房地产的相关内容分散在其他相关的会计准则之中。房地产开发企业自行开发的房地产用于对外出租的，作为房地产开发企业的存货，按照存货准则的规范来加以处理；对外出租的固定资产，按固定资产的规范来加以处理；用于对外出租的土地使用权或持有并准备增值后转让的土地使用权，按无形资产准则的规范来进行处理。①在初始确认上。新准则将其相关内容确认为投资性房地产；而旧会计准则中则将其确认为库存商品、固定资产和无形资产。②在初始计量方面，都是按取得的实际成本计量。③在后续支出的确认与计量上，新准则规定，如果后续支出使可能流入企业的未来经济利益超过了原先的估计，应计入投资性房地产的账面价值，否则应计入当期损益；原有的固定资产准则和存货准则规定，相关内容的后续支出都应该直接计入当期损益。④在后续计量上，原有的会计准则对相关内容的规定都要求采用成本模式，无形资产和出租开发产品要分期摊销，固定资产要提折旧，在期末还需要考虑其资产减值，计提减值准备；新准则对相关内容的计量采用了两种模式――成本模式和公允价值模式，其成本模式的做法同原有的准则要求一样，但在采用公允价值模式时，不需要摊销或折旧，不需要计提减值准备，只需要在期末按期末公允价值对账面价值进行调整，将其差额直接计入当期损益。⑤在转换方面，原有准则没有对此作出规定。⑥在处置方面，新旧准则的规定基本一致。⑦在披露方面，原有准则并没有对相关内容作出特殊的披露要求。 　　2 我国投资性房地产准则与国际会计准则的比较 　　我国制定的投资性房地产准则是在借鉴国际会计准则IAS40的基础上结合我国的投资性房地产的实际情况进行分析，总结出一套适用我国的投资性房地产的会计准则，体现了会计准则的“中国特色”。 　　2.1 准则规范的对象不同 在我国，土地被完全收归国有，因此准则规定的房地产不包括土地而单指土地使用权，而《国际会计准则第40号――投资性房地产》（IAS40）提到的土地是指土地所有权。我国新准则的适用范围包括三类：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已经出租的建筑物。IAS40规定还包括融资租赁租入的房地产和经营租赁租入转租的房地产。这是由于我国会计实务中的融资租赁主要是动产，房地产等不动产的融资租赁很少见而经营租赁租入的房地产承租方不入账。因此我国新准则没有将融资租赁租入的房地产和经营租赁租入转租的房地产纳入投资性房地产范围而是纳入到《企业会计准则第21号――租赁》之中。 　　2.2 确认和初始计量的不同 我国新会计准则《企业会计准则第3号一投资性房地产》第七条第二款规定：自行建造的投资性房地产，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要的支出构成。而IAS40第七条规定：为将来作为投资性房地产而正在建造或开发过程中的房地产，这种房地产在建造或开发活动完成之前，适用《企业会计准则第16号―不动产、厂场和设备》，待建造和开发活动完成时，该项房地产成为投资性房地产，适用IAS40。 　　2.3 公允价值的应用条件及后续计量的不同 我国新会计准则《企业会计准则第3号――投资性房地产》第九条规定：会计处理可以采用成本模式或公允价值模式，但倾向于成本模式为主导；第十条规定了应用公允价值计量应满足的条件：一是投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市