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投资性房地产后续计量中公允价值运用 　　摘要：新会计准则颁布后，引入了公允价值，投资性房地产后续计量也有两种计量模式――成本模式和公允价值模式，企业通常应当用成本模式对投资性房地产进行后续计量，如果有证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，企业也可以采用公允价值计量模式对投资性房地产进行后续计量，而且企业一旦采用公允价值计量模式，就应当对其所有的投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。由于我国市场经济体制并不完善，市场价格体系还没有完全，一直以来上市公司广泛使用成本模式，近年来随着房地产市场的活跃，多家上市公司将投资性房地产的后续计量由成本模式转变为公允价值模式。本文对投资性房地产的计量方式进行阐述并通过“中海发展”案例分析采用公允价值模式后续计量投资性房地产对企业的影响，并提出更好的运用公允价值模式计量所需要采取的措施和方法。 　　关键词：公允价值模式 投资性房地产 后续计量 　　一、相关理论 　　（一）公允价值的概念 　　2006年2月15日，财政部正式颁布新会计准则体系，规定自2007年1月1日起首先在上市公司实施，新会计准则体系中最重要的变化之一，就是在计量属性中确定了公允价值计量属性，主要表现在投资性房地产、非货币性资产交换、债务重组、企业合并及金融工具确认和计量中。公允价值在各个国家的定义不同，但都大同小异。国际会计准则委员会（LASC）对于公允价值的定义为：“熟悉情况且自愿的双方在一项公平交易中，能够将一项资产进行交换或将另一项负债进行结算的金额”。我国的新会计准则规定指出：公允价值是指熟悉市场情况的买卖双方在公平交易的条件下和自愿的情况下所确定的价格，或无关联的双方在公平交易的条件下一项资产可以被买卖或者一项负债可以被清偿的成交价格。所谓“公平交易条件”是指价格完全由市场供求决定，“熟悉市场情况”下“自愿”交易是说明市场供求瞬息万变，交易成立随市场情况变化而变化，因此公允价值具有时效性。 　　新会计准则体系引入公允价值，体现了中国会计准则与国际会计惯例接轨的趋势。与国际准则相比，中国企业会计准则体系在确定公允价值的应用范围时，更充分地考虑了中国的国情，是适度谨慎、限定条件、限定范围的。刘斌（2013）等以2007年1季度2011年3季度的沪深A股企业为样本，对公允价值变动产生的损益是否影响利润波动性以及如何影响企业盈余预测能力进行了实证检验。结果表明：在计量属性中引入公允价值，加剧了利润的波动。由于当前公允价值会计应用所需要的市场环境没有成熟，以及公允价值计量方法比较复杂，使用时存在不确定性，上市公司在盲目地使用公允价值计量属性后将会随着市场情况的变化大幅的计提公允价值变动损益，并因此加大了利润的波动，进而降低了会计盈余的预测能力。 　　（二）投资性房地产 　　投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。 　　在新的企业会计准则体系中将投资性房地产从固定资产中分离出来，作为单独的一类长期资产，并规定企业既可以采用成本计量模式也可以采用公允价值计量模式对投资性房地产进行后续计量。 　　（三）投资性房地产后续计量的两种方式 　　《企业会计准则第3号-投资性房地产》规定，企业可以采用成本模式和公允价值模式这两种模式对投资性房地产进行后续计量，但同一企业不能同时采用这两种模式，而只能采用其中一种模式对所有的投资性房地产进行后续计量。 　　投资性房地产采用成本模式进行后续计量时，账务处理与固定资产类似，同样要计提折旧与减值准备，按期计提折旧或摊销，并计入“其他业务成本”等科目。取得的租金收入贷记“其他业务收入”等科目。投资性房地产存在减值迹象的，经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备，借记“资产减值损失”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。已经计提减值准备的投资性房地产，其减值损失在以后的会计期间不得转回。 　　如果有证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，企业也可以采用公允价值计量模式对投资性房地产进行后续计量，但是企业一旦采用公允价值计量模式，就需要对企业拥有的所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量投资性房地产需要对房地产的公允价值作出合理估计，因此要求投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，并且企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息。与成本模式不同，选用公允价值模式计量并不需要对投资性房地产进行折旧或摊销，也不计提减值准备，只是在资产负债表日，以投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入公允价值变动损益。 　　我国会计准则规定：同一企业只能采用