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新常态下房地产调控思路与政策前瞻 　　房地产业是一个在短期内极易受政策影响的行业，而中国政府主导型的市场经济特征也意味着政府的政策更容易在短期内变动。因此，合理预测未来的房地产调控政策及其背后的经济逻辑非常必要。本文认为，当前房地产形势和宏观经济形势已今非昔比，行业和宏观经济正在进入“新常态”；同时，房地产调控的思路也在发生转变；未来的房地产调控政策将趋于全面宽松，但对这种宽松的后果没有必要寄予厚望。 　　一、当前的房地产形势和宏观经济形势 　　当前的房地产形势和宏观经济形势正在发生重大变化。理解这种变化有利于我们理解政策的短期变化。当然，政策往往滞后于形势，同时，并非所有政策的变动都要归因于形势的变化，至少长效性制度的建立会超脱于短期形势的变动。 　　笔者曾经在先前的评论中，将2014年以来的房地产形势归结于存量不足、流量供给过剩下的房地产市场调整。从目前来看，这种判断将主导整个2015年的房地产市场。一种观点认为，2014年开工量和开发商拿地热情受到抑制后会导致2015年房地产供给受到制约，2015年可能导致供不应求。笔者认为这种观点太乐观。根据国家统计局的数据，2014年1-10月房地产新开工面积下降了5.5%，住房新开工面积也下降了9.8%，同时住房销售面积下降了9.5%。这种下降在很大程度上来自于2013年全国房地产供销两旺带来的基数效应。在连续多年的开工量、竣工量和销售量大跃进后，即使存量仍有不足，但流量过剩是显而易见的事实。在流量过剩的背景下，开发商的有效策略自然是放慢开发速度同时千方百计去库存。同时还要意识到，如果按照现在的开发速度，流量过剩将会长期化并导致存量过剩。因此，笔者认为，我们正在不知不觉的越过房地产大开发的顶点（注：并非房价的顶点）。即使考虑到各种改善需求和城镇化带来的新流量需求，情形也不会发生大的变化。在此，要破除那种夸大改善性需求和城镇化对住房市场的支撑的观点。举例来说，一个家庭收入增加后，确实会购买更大面积的住房以改善居住条件，这会增加住房需求，但同时会释放原有的住房进入二手房市场，增加住房供给，这种增加的住房供给可能刚好满足农业转移人口的住房需求。另外，随着存量的持续增加，固然会因为折旧导致替代折旧量的新开工面积增加，但同时新增需求也可能转向二手房市场，既而会导致新开工面积减少。 　　一旦当前可能就是房地产开发的顶点， 那么传统上那种依赖于房地产投资来促进固定资产投资进而促进经济增长的思路就不具有可行性。中国房地产业仍然是一个非常重要的产业，并且在可预见的未来并无崩盘之虞，但正在失去充当经济增长引擎的功能。国家统计局的数据显示，1-10月房地产开发投资同比增长12.4%，但是增幅逐月回落。按此趋势，2015年房地产投资和住宅投资的增幅将可能降低到个位数，由于房地产开发的关联效应，必然会对未来的固定资产投资产生不利影响。而固定资产投资另外两块――制造业投资和基础设施投资，又受到产能过剩和地方政府债务风险的制约难以再继续扩张。所以，从投资来看，中国2015年的经济形势并不乐观。这种宏观经济形势也会反过来影响房地产市场。 　　对当前这种经济形势有一个流行词汇，即新常态，可以更好地帮助我们理解当前的房地产市场和宏观经济形势。对于新常态，国内经济学家一般认为受制于各种因素，高速增长的中国经济体已经难以再恢复两位数的增长，个位数的增长将成为常态。GDP从2010年一季度以来，已连续18个季度增长率减速，而且此趋势目前尚未稳住。相对于2010年之前连续两位数的增速，增长速度下降非常明显。按照笔者的估计结果，未来5年，这种增长速度将有可能降低到6%左右（见《中国式增长的减速与转型》，载《江海学刊》2014年第4期）。由于经济周期和房地产周期的强关联性，新常态不会仅仅停留在宏观经济层面，必将传导到房地产业。同时，如前所述，在房地产趋向存量的供求平衡中，房地产市场和整个行业本身也在进入一种新常态。过去那种房地产投资、开工面积、销售面积持续增长并且仅仅是在增长率上有所调整的增长型周期，逐渐会被增长率在正负之间波动的古典型周期所替代。当然，从各国的实践来看，即使在个位数的经济增长环境下，房地产投资的波动包括房价的波动还是会超过非房地产投资和经济增长的波动。 　　二、房地产调控的思路已经发生转变 　　从目前已经出台的各种政策来看，我们发现政府对房地产业的调控政策思路可能已在悄然转变。调控思路或目标的变化必然会影响到调控行为或政策。在笔者看来，这种调控思路的转变主要表现在以下三个方面。 　　转变之一是从以前紧盯着房价的政策调控转变到追求市场的稳定发展。从过往的经历来看，紧盯着房价的调控思路已被认为成效不彰，往往在两极摇摆，要么根本压不住，要么市场萧条。结果不仅损害了政府的公信力，还导致了市场参与者的