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浅析小产权房有关问题和解决对策 　　摘要：在国内高房价背景下，“小产权房”因其较低的价格受到社会的青睐和关注，但是，“小产权房”存在诸多风险。从法律管理和利益分配等方面揭示“小产权房”存在的问题，并提出相应的措施建议。 　　关键词：产权；集体土地；土地制度；对策 　　中图分类号：D92 文献标志码：A文章编号：1002―2589（2011）02―0153―02 　　 　　“小产权房”随着社会主义新农村建设和城乡综合改革而催生的一个新生事物。小产权房问题的出现，引起社会各界的关注。“小产权房”问题不但涉及国家的土地和住房政策，更关乎国家耕地保护及居民居住权益，如何处理好“小产权房”是关乎民生的重要问题。本文以我国现行法律、法规及相关政策为基础，对“小产权房”的法律性质及成因进行分析，并提出处理“小产权房”问题的相关对策。 　　一、“小产权房”的定义及特征 　　所谓小产权房，实质它并不是一个法律上的概念，只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓，也被称谓“乡产权房”、“集体土地方房”等。它是指在农民集体土地上，由享有该土地所有权的乡（镇）政府或居委会单独开发，或联合房地产开发企业联合开发建设的房屋，房屋出售给非本集体组织成员。“小产权房”在学术界也还没有形成统一认识，有学者认为，“小产权房”是“在集体土地上开发的商品房”[1] ;还有的学者认为“小产权房”是“建立在农村集体经济组织所拥有的土地之上、且被非本集体组织成员住房。尽管学者们对小产权的称谓和具体界定有所不同，但是小产权房，具有以下共同特征： 　　小产权房的首要特征即体现在其土地所属。它必定是建设在集体所有土地之上。我国《土地管理法》第43条明确规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡镇村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外必须依法申请使用国有土地。“小产权房”正与此相悖，完全是在集体所有的土地上进行开发建设。第44条规定，“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”；第63条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。由此可见，在农村集体所有的土地上兴建商品房出售，必须先由国家征转为建设用地，再由国家出让给建设开发单位，才能开发建设商品房，在市场上出售。 　　小产权房不具备相关合法手续，无合法产权证书。房地产商在预售商品房时应具备《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房销售（预售）许可证》，简称“五证”。而这五证的基础即为《国有土地使用证》。小产权房由于未经过土地的征收环节，本质上还属于集体经济组织所有，因此，不具备《国有土地使用证》，其他四证也就更加不可能具备。根据《物权法》第9条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。房屋属于不动产，必须经过法定的政府部门登记、颁发证书才依法对其享有所有权。《城市房地产管理法》第60条规定，房屋登记部门是县级以上人民政府房产管理部门。“小产权房”所占用的土地因属于违法用地，国土资源行政主管部门不可能给予登记发证。因此，“小产权房”没有合法的房屋所有权和建设用地使用权证书。 　　“小产权房”价格相对便宜，购买者多为中低收入家庭。“小产权房”能够拥有今天供销两旺的局面，受到人们的青睐，最根本的原因还是由于其价格低廉。在我国，房价于普通城镇居民的年收入之比高达15～20倍，加之城市保障性住房供应不足、人口向城市单向流动等原因，各地商品房价格与人们生活收入不成比例的增长速度，让广大居民望房兴叹，正规商品房贷款困难、经济适用房申请复杂等原因，小产权房的低廉价格与购买方便性吸引了众多的购房者。 　　二、产生的原因 　　国家三令五申禁止购买小产权房，然而小产权房建设和人们购买的势头却丝毫不减，究其原因，笔者认为有以下几方面： 　　1.巨大的利益驱使。随着经济的迅速发展，全国各地城市化的进程不断提高，人大量涌入城市，使得房屋的需求量增加。在房屋供不应求，出现供小于求的情况下。人们的目光自然地聚集到了城市郊区。在这些地方，在利益的驱动下，村镇与开发商走上了合作的道路，形成了小产权房的供应市场。他们进行土地耕种所得的收益已远远不如卖房所得收益高。对于城市居民来说，与商品房的昂贵售价相比，小产权房的售价仅为同类商品房的1/3左右，实际居住条件也相差无几。供求双方为了共同利益，交易也就必然发生。 　　2.利益和监管冲突。小产权房建设经济效益促进了当地政府的税收，繁荣了经济，提高了市容市貌。在利益面前，村委会乃至乡（镇）政府与农民形成了利益共同体，