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收益法在房地产转让价值评估中应用探究 　　摘 要：房地产评估为房地产的交易提供公平公正的价格参考。在中国经济发展不断进步的背景下，我国房地产评估这个行业伴着中国的经济运行机制而迅速发展壮大。因此就收益法在房地产转让评估业务中的实际问题，提出了对于评估过程中收益法的房地产转让存在的问题以及对策分析，并做出相应结论。 　　关键词：收益法房地产；转让价值评估 　　中图分类号：F23 文献标识码：A doi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2018.03.067 　　1 房地产转让评估中的收益法概述 　　1.1 收益法的概念 　　房地产转让包括房屋所有权以及土地使用权意义上的转让，是指有相关权利人经过互换、买卖、赠予或者其他各种形式将自己的权益转让出去的行为。收益法是指通过预测被评估对象未来的收益，通过利用合适的报酬率或者资本化率将未来可流入企业的收益转换成相应的价值的评估方法?? 　　1.2 收益法适用的前提条件 　　（1）被评估资产能够投入使用并盈利，同时预期收益是可预测的，并能用货币可靠计量的。 　　（2）折现率或者资本化率可以进行可靠计算的。 　　（3）得到收益年限可预测。 　　1.3 收益法的适用范围 　　收益法是通过对预期报酬估算去确定被评估资产价值，所以其主要针对评估对象本身是有盈利的房地产，例如商铺、大厦、旅馆等；其实估价对象现时状态不需要必须有盈利，其实它其他类似房产有盈利就可以。另外，收益法还大量的被运用于房地产损害赔偿中，像房地产价值减值和相关的经济损失的评估。 　　1.4 收益法的应用公式 　　2 收益法在转让评估中的问题 　　2.1 数据不易搜集，并存在一定的主观性 　　尽管现在信息全球化越来越普遍，但是评估对象的相关数据仍然不易收集。房地产相关利益人因为各种原因都希望自己的房地产能够评估出超出其本身的价格，以至于对评估人员的评估工作有一定程度的干扰和不配合，达到混淆视听的效果。对于这个现象不但增加了资产评估人员对评估数据的搜集的难度，也在一定程度上增加了评估数据的不确定性，影响评估对象准确的价值。从另外一个方面来说，即使有些数据不通过房地产相关利益人，而是通过互联网查询的数据也是存在着一定的不实，互联网上的数据太杂乱，需要大部分时间去判断、筛选以及计算，大大的增加了注册资产评估师的工作量和工作难度，降低了工作效率；而互联网上的有些数据模棱两可，似是而非，在一定程度上加大了评估师错误判断的风险，从而使评估结果的误差被放大。 　　2.2 评估师的专业水平不足 　　从1987年开始，宣告了中??房地产市场的建立。从而房地产评估也在不断地壮大。就这一新兴行业来说，发展的时间比较短也是其一个缺点，发展时间短伴随着就是其法律法规的不完善，而且评估机构的行为也不够规范。在这种行业状况下，要做好评估工作，对于评估师的自身要求很高，需要极丰富的评估经验和专业素养。但相对于这种状况，我国的评估师能力十分有限，房地产评估人员中有很多初期都是通过自己的实践摸索出来的，很多人并没有接收过专业的训练，在评估中的专业水平受到了限制，并且服务意识普遍不是很高。这主要是体现在评估机构的机制不够完善，评估机构在行业发展中发挥着极大的作用，它能促进行业的进步以及稳定，而机构自身的不完善影响着我国资产评估行业的健康发展。 　　2.3 评估市场管理混乱 　　现如今，由于房地产评估机构的缺乏自律，使实务中存在着乱评，吃回扣、恶意垄断等现象，降低了整个行业的公信力，另一方面，评估机构出具的评估报告受政府等机构的影响比较大，违背了作为评估师的职业道德，破坏了独立、客观、公正的原则，损害了信息使用者的合法权益。 　　2.4 法律体系不健全 　　众所周知，《资产评估法》是由2016年通过并颁布的，从时间的角度来说，由于资产评估法出台的时间比较晚，所以在贯彻落实方面无法与《会计法》这样的基本健全的法律相比较，一部完整的法律需要经过时间的推敲，并不断地完善；从贯彻程度来说，一部刚出台的法律总是的需要一定的时间去了解，学习，并规范自己的行为，所以，不仅《资产评估法》需要不断地改进，从其他法律法规的配合也尤为重要，从别的法律同样强调出资产评估行为规范，可以加强《资产评估法》在人们心中的地位。 　　3 收益法在房地产评估中存在问题的对策分析 　　3.1 数据的选取 　　3.1.1 纯收益的求取 　　纯收益=总收益-总费用，则总收益和总费用的确定是为取纯收益的关键。通常，总收益的取得是以客观收入为基数，而不是实际收入，因为实际收入可能会因为当前的法律、政策影响而迫使收入额的偏低或者偏高，所以要求其根据实际进行修正，参数的修正不应该仅仅局限于市场法的应用，实际上收益法中对参数的修正也可以使数据更加准