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收益还原法中还原利率确定方法探析 　　摘要还原利率是利用收益还原法准确计算不动产价格的关键问题之一,对评估结果的真实性和可靠性有着重要的影响。但是目前学术界尚无一个操作性、可靠性强的还原利率确定方法。对目前通行的关于确定还原利率的不同观点进行分析和比较,并对还原利率的求取方法进行了复合与修正,具有较强的现实指导意义。 　　关键词收益还原法;还原利率;确定方法;复合运用 　　中图分类号 F293.3 文献标识码A文章编号 1007-5739(2009)21-0306-02 　　 　　收益法是不动产估价中最常用的方法之一,是将待估不动产未来每年的预期客观收益以一定的资本化率(还原利率)统一折算到估价期日现值的一种估价方法。收益法基于预期原理,即未来收益权利的现在价值,普遍适用于有现实收益或者潜在收益的土地或不动产估价。收益法中还原率究竟应该如何选取,是很重要又比较困难的问题,还原率的使用不当会导致评估的结果产生巨大的差距,因此还原率的确定至关重要。 　　 　　1还原率的概念与种类 　　 　　所谓还原率是将纯收益还原成为价格对比率,实质是资本投资的收益率。不同用途、不同性质、不同地区、不同时间的房地产,由于其投资的风险性不同,还原率也不相同。 　　在运用收益还原法评估不动产的价格时,按照评估对象的不同(单纯的土地价格、建筑物价格或房地产的价格),可以将还原率分为以下土地还原率、建筑物还原率和综合还原率。综合还原率、建筑物还原率、土地还原率三者既有严格区分,又有相互联系。若知道其中2个还原率及其价格,便可求出另一个资本化率。 　　计算公式:R=(R1L+R2B)/(L+B) 　　式中:R为综合还原率;R1为土地还原率;R2为建筑物还原率;L为地价;B为建筑物价格。 　　 　　2还原率对于估价结果的重要性 　　 　　在利用收益还原法评估土地或房地产价格时,还原率是影响评估结果的一个最大的因素。还原率随房地产种类的不同而不同,对投资风险大的房地产,其还原率高;反之,风险越小,还原率越低。如何确定资本化率属于不动产评估的前沿问题,还原率取值的极小差异就会对评估结果产生很大影响,科学、准确、合理地计算和选取资本化率,对评估结果的真实性和可靠性有重要影响。 　　 　　3现行求取还原率的常用方法及不足 　　 　　3.1市场提取法 　　市场求取法通常采用市场上相同或相似不动产的纯收益与价格的比率确定还原率。一般选择至少3个以上最近发生的,且在类型、性质上都与待估不动产具有相似特点的交易实例,以实例的纯收益与其价格的比率的平均值作为还原率,也可直接收集多宗相似地产的平均还原利率作为还原率。 　　该方法要求市场发育比较充分,可比实例众多,估价人员必须拥有充裕的资料,并且还需要估价人员对某些特殊交易情况等做出修正后才能应用,计算比较繁琐。我国经济正处于转轨时期,市场发育并不如西方发达国家那样成熟,要收集到丰富可靠的收益资料存在较大的难度。 　　 　　3.2安全利率加风险调整值法 　　利用该方法求取还原率,首先要确定安全利率,即无风险的资本利率,可以选用同一时期的一年期国债年利率或一年期的银行定期存款利率。在此基础上,根据影响待估房地产价格的社会经济环境等因素,确定相应的风险调整值。公式为:还原利率=安全利率+风险调整值。 　　此方法的缺陷是:安全利率的选择缺乏一定的准则;我国的银行利率是不断调整的,如果根据此法确定还原率,同一宗房地产在几年内的价格将会相差极大;影响投资因素的加数大小的确定带有一定的主观成分,并且房地产市场的实际风险水平大小通常是很难确定的,加上不同地区、不同类型、同一个房地产的不同权益,实际得到的风险利率是有所不同的,而还原率只要有细微的差别,评估出来的不动产价格差别却是很大,因此主观性较强,不容易把握。 　　 　　3.3投资风险与投资收益率综合排序插入法 　　该方法是将社会上各种相关类型的投资(如银行、贷款、国债、债券股票等),按它们的收益率与风险大小从低到高排序,然后根据经验判断所要求评估的不动产的投资收益率与风险应该落在哪个范围,从而确定所要求取的还原率的具体数值。 　　该方法倚重于估价人员的经验,要求估价人员对各种投资都要有比较深的了解,并且对其取值难以作出科学的解释,因此也有一定的局限性。 　　 　　3.4投资复合收益率法 　　也称为加权平均成本法。该方法根据投资所用的各项资金成本在总投资金额中的比例加权平均值,来计算资本化率的估计值。一般情况下,是根据投资房地产的抵押贷款利息率与自有资本的收益率的加权平均来计算资本化率。这里所指的自有资金收益率,实际上是以自有资金的机会成本来衡量的。 　　该方法中涉及到的资本回报率或者增值率与经营者的能力有关系,而且对自有