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新形势下房地产内控控制存在问题与对策研究 　　摘 要：近几年来，房地产行业受国家宏观调控一系列政策的影响，由爆炸式增长期进入转型调整期。本文主要针对新形势下房地产内控控制存在的问题进行了分析，在房地产企业运行过程中出现了房地产行业内控控制体系不健全、其风险评估环节薄弱并缺乏一定的执行力、缺乏有效监督、工作人员综合素质参差不齐以及营销策划和项目建设以及服务流程较分散等主要问题，并针对出现的问题提出了相应的解决对策。 　　关键词：企业内控控制；房地产；内控管理 　　中图分类号： F275.2 文献标识码： A 文章编号： 1673-1069（2017）02-16-2 　　0 引言 　　随着我国经济进入新常态发展模式，房地产行业也进入了挑战与机遇、出新与守正、转型与坚守并存的新常态时代，房产的刚性需求是房产行业可持续增长的先天优势，但房地产已告别了那种“只要做房地产，就能暴富”的初级阶段。因此解决新形势下房地产企业经营过程中出现的问题，不断进行企业内部控制体系的创新改革，加强企业内部管理、降低企业经营成本，延续企业的竞争优势，才能够更好地适应残酷的市场竞争环境。本文主要对新形势下的房地产内控控制存在的问题进行了阐述，认为只有不断地加强企业内部管理、及时地处理企业运行出现的问题，才能促进房地产行业发展的良性循环。 　　1 新形式下房地产内控控制存在的问题 　　1.1 房地产行业内控控制体制不完善 　　房地产行业建立完善的内控控制体系是促进企业发展的理论指导基础，目前，在我国房地产行业中普遍存在内控控制制度不够健全，其控制环境、控制程序以及会计系统等方面都没有进行体制的完善，未能形成完整的企业内控控制管理系统。由于企业内部的控制体系的不健全对企业信息完整性、准确性以及真实性都造成了一定的影响。 　　1.2 房地产行业的风险评估环节薄弱且缺乏执行力 　　随着传统住宅面临拐点，企业围绕不同地产业态进行多元化，在企业运行过程中其内控问题逐渐引起重视，尤其突出的是房地产市场的各种风险问题。第一，房地产内部的风险评估体系制定不够完善，针对市场中的风险未能达到有效的风险预警，从而无法进行有效的应对。第二，缺乏企业内控控制的意识，其中民营企业中缺乏执行力较为明显，目前在多数企业管理者并未对企业内控控制作出全面的认识，忽视了完善企业内控控制体系的必要性及重要性，导致了企业内控控制缺乏执行力并且加大了企业经营的风险[1]。 　　1.3 企业内部监督缺乏管理 　　企业内部开展经营活动的有效基础保障则是严格的监督管理机制，在我国大部分房地产企业中，基本都不具备完善的监督管理机制。第一，房地产企业中并未建立完善的监督管理机制。第二，企业内部的审计部门缺少其职能应具备的独立性，从而导致其在企业中未能发挥出有效的部门性能。第三，房地产企业缺乏内部监督管理的执行力，使部分工作、政策未能得到有效落实。 　　1.4 房地产企业内部人员综合素质不统一 　　我国房地产企业的工作人员普遍存在着综合素质高低差异明显的现象，从而使其对企业中内控控制的相关政策及政策执行的领悟存在较大差异，企业内控控制的执行主体的综合素质未能满足企业发展的实际需求，其主要体现在专业知识掌握程度与思想觉悟同企业发展实际需求的矛盾关系，同时因其缺乏一定的执行力度对企业管理水平也造成了一定不良影响[2]。房地产市场易受外部环境的影响，当下房地产企业工作人员掌握的知识水平已满足不了新形势下房地产企业发展的要求，本质上为房地长企业工作人员未能对建立企业内控控制的必要性和重要性有足够的认识，其思想觉悟有待提升。 　　1.5 营销策划和项目建设以及服务流程较分散 　　在房地产行业在收获高利润的同时也承担着高出普通行业几倍的风险，基于较高的利润及大规模的市场需求，导致房地产企业忽视了对项目的建设、成本控制以及营销策划等流程的重视，部分地产企业因利益等因素忽视了完善并优化企业内部的业务流程，在新常态地产发展模式下，这些“忽视”都将扼住企业命运的喉咙。在我国目前的地产行业中，主要包括住宅地产、商业地产以及工业地产三种。针对住宅地产企业基本以客户的需求作为导向，投资较为成熟，同时建立了完善的决策流程。而后两者也在打破传统，进入新的多业态化的商业地产及产业地产模式，绝大多数企业并未建立必要的业务流程及客户满意的策略，忽视了客户价值和其对企业的忠诚度。其项目的运作仅仅依靠企业高层管理者的商业头脑，缺少有效的数据支撑和科学严谨性。 　　2 新形势下房地产内控控制问题的解决对策 　　2.1 完善房地产行业内控控制体系 　　完善房地产企业内控控制制度和企业治理结构是实现企业内控控制的前提条件，这则需在传统房地产业控制体系的基础上进行不断的创新，根据房地产企业的实际特点与未来发展的需求，建立并