既有建筑物加装电梯物权解析与纠纷.docVIP

既有建筑物加装电梯物权解析与纠纷 　　摘 要：随着社会发展、居民需求层次变化和人口老龄化问题日益加剧，既有住宅增设电梯成为惠及百姓出行、提升居民幸福指数的民生热点。但具体实施时，由于没有清晰的补偿办法和专业判断，利益双方各持己见，难以开展协商工作。资金关、邻里关和审批关成为了加建电梯的三大难题。国内现有研究成果比较重实际调查，试图以个案分析来思考既有住宅增设电梯的出路问题。并主要从建筑学、社会管理、旧城改造的视角进行研究，研究内容主要集中在资金、技术等比较微观的范畴，极少从法律制度层面进行探讨。 　　关键词：利益衡平；物权法；旧城改造 　　一、广州市既有住宅增设电梯问题实证调查 　　本次民意调查主要采用微信问卷调查、深度访谈等方式，到广州市加装电梯处于不同阶段的小区或居民楼调研。本次调查共收集了301份有效问卷。其中深度访谈所涵盖小区有以下：华南农业大学茶山小区、嵩山小区以及从化区街口街道凤仪西路1巷11幢。 　　（一）调查方法与流程分析 　　1.调查方法 　　本次调查采用定性研究与定量研究相结合的方法。定性研究主要包括深度访谈等方式，定量研究采用抽样调查的方式，以随机拦截式访问为主，并辅以入户调查、询问物业管理处办公人员等方式。具体包括如下： 　　定量调查，即根据民意调查要求，本次调查设计了相应问卷，定量把握市民对“既有住宅增设电梯”的态度、评价和有关意见建议。 　　定性调查，由于本次调查对象相对集中，因此我们对加装电梯处于不同阶段的小区采用了入户访问和小区拦截式访问相结合等方式进行调查。对电梯加装的行政管理部门工作人员，小区物业管理人员，部分有代表性的高、中、低层住户等进行随机访谈，深入了解其在加装电梯过程中的切身体会、看法和建议，尽可能以客观的方式呈现。 　　（二）广州市既有住宅增设电梯现状 　　1.对“既有住宅增设电梯”的态度 　　（1）加装电梯的赞同度较高。76.6%的调查对象对“既有住宅增设电梯”表示赞同，其中43.3%的调查对象表示非常赞同。广州市民对既有住宅增设电梯的赞同程度较高，旧楼加装电梯是大多数无电梯住宅居民的普遍诉求。交叉分析显示，楼层越高的住户对加装电梯的赞同度越高，其中4-6层住户有77.8%赞同，7层以上住户的赞同率高达90%。 　　（2）不同楼层住户对加装电梯的态度分析。赞同加装电梯的原因主要是家中有老人或行动不便者、方便出行以及为了应对突发紧急状况（如疾病、紧急公务等），赞同率分别为87.04%、66.67%。交叉分析显示，一楼住户中对加装电梯表示赞同的主要原因是分摊补偿方案公平（占68.75%）及关怀邻里（占25%）。调查对象中，不赞同加装电梯的主要原因是无使用电梯需求，担心加装电梯后影响房屋安全系数、出资与补偿方案不合理以及施工影响大，噪?干扰的比例尾随其后（均占33.33%）。 　　（3）家庭收入与加装电梯的意愿并无显著关联。交叉分析显示，各收入阶层不赞同加装电梯的数据比较分散，收入高的住户跟收入较低的住户不赞同加装电梯的数据相当，收入在10000元以上的住户群体与收入为2000-5000元的住户群体不赞同率均为33.33%。 　　2.对既有建筑物增设电梯分摊费用方案的意见 　　（1）不同楼层住户对加装电梯需征得业主同意的范围和比例有分歧。绝大多数住户认为加装电梯仅需要增设电梯所在建筑物的业主同意（占80%），在此群体中，交叉分析显示，底层住户更倾向于征得所有业主同意方得加装电梯（占37.5%）。 　　（2）大多数住户认为加装电梯需给予底层住户适当补助。有61.67%的住户认为加装电梯需要给予底层住户适当的补助，但居中楼层住户与底层及高层住户间的利益存在冲突。交叉分析显示，底层住户与高层住户认为需要给予补偿比例较高（分别占81.25%及71.43%），而居中楼层住户的比例有所下滑（分别占55.56%及40%）。 　　（3）住户对分摊费用方案的构想意见不统一。住户对加装电梯采均摊方式的分摊方案认同低（占3.33%），没有统一意见，分歧较大（各分摊意见均占20%左右）。其中底层住户更倾向于不承担电梯加装费用或按次使用电梯付费的方案，而高层住户意见不一，但并不赞同按次使用电梯付费的方案。 　　3.“华农模式”的成功之处 　　2017年1月10日，本小组对已经加装电梯的茶山小区、嵩山小区进行了随机采访。其采用“统一补助，个别协商”的方式成功安装了57台电梯。 　　（1）业主对加装电梯的态度。在这两个业主平均年龄较高的小区内，小区业主对于加装电梯的接受度较高。小区业主普遍反映，加装电梯主要为了方便出行，另外，也有中高层业主反映在小区周围房价普遍上涨的情况下，加装电梯能使得物业增值，方便日后销售。 　　（2）加装电梯费用分摊方案的解决。在采访中，我们了解