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浅谈房地产开发中配套工程管理重要性 　　摘要：房地产配套工程是房地产开发的重要环节，其目的是完善房地产开发项目的使用功能。为了全面、规范的完成房地产配套工程，就需要对管理工作全面考虑、通盘规划、布局合理、配置科学、资源利用。同时为了能充分利用资源，增加经济效益，增强社会效益，确保生态效益，配套工程管理就必须紧密的结合主体工程展开工作。本文对配套工程管理的重要性进行了分析，对如何加强房地产开发配套工程管理进行了重点阐述。 　　 　　关键词：房地产开发 配套工程管理 开发周期落实管理 　　 　　中图分类号：F293.33文献标识码： A 文章编号： 　　配套工程管理在房地产开发中贯穿始终，早至项目开发的决策，中至施工图设计、项目施工阶段，晚至竣工交付都有涉及，它的完成与否，直接影响开发成本、开发周期、使用功能等指标，以下对上述四个阶段中的配套工程管理做一个简单探讨： 　　 　　一、项目开发决策阶段的配套工程管理 　　项目开发决策阶段主要进行的是取得土地开发权、选定方案和编制项目建议书。当开发公司取得土地开发权后，必须充分了解该地块周边的配套，即大家熟知的大市政配套，周边现有道路和规划道路、雨污水接入口、给水接入口、供电来源、燃气接入口等。我们做配套工程管理不仅要收集上述相关信息，更要会筛选信息，选择最适用的信息，信息核实后，为项目的选定提供依据。一个方案的好坏，重点要满足总体规划要求，总体创意，也要符合配套工程的实际情况。 　　举个实例，慈溪某商住小区项目，一二层为商铺，三至二十三层为住宅。燃气管道敷设规范要求管道入户前需为黄色明装管，设计院在方案设计阶段把管道设在迎街商铺北立面处，这样不仅影响外立面美观，而且室外停车位倒车时存在安全隐患，方案没有通过规划审批。调整后由南立面引管至二层非上人屋面，再引至三层北立面厨房间入户，通过各层厨房间引至二十三层。这样既不影响商铺外立面美观，也消除了安全隐患。由实例可知，如果我们在做配套工程管理时，及时了解燃气设计规范，将可以避免方案上一些本可避免的调整，加快项目开发的进程。 　　又如上海市某工业区工业地产项目强电工程，根据土地使用权出让合同，大市政配套由工业区负责建设，依据工业区整体规划，在项目周边建造一座中型供配电开关站，因多种原因，供配电开关站迟迟无法建成。在开发建设的项目正式用电申请过程中，负责开发的公司不得不同意供电公司意见，在开发项目地块内增加一座K型配电站，加上本来已有的P型配电站，在小小的一百亩地块内建设两座配电站，不仅造成了土地资源的浪费，也大大降低了项目品质，增加投资成本，不利于规划验收。做配套工程管理要注重大市政配套的进度，更要时刻关注大市政关键配套的完成情况，不然像上述项目这样无辜的增加建筑单体，增加建设投资，或许所取得使用权的土地有无数可以开发的理由，但必然困难重重。 　　决策阶段的配套工程管理工作一旦做的不完善，，不符合配套工程实际，即使方案再优越，也将是纸上谈兵。 　　 　　二、施工图设计阶段的配套工程管理 　　施工图设计为房地产开发工程设计的一个阶段，这一阶段主要通过图纸，把设计者的意图和全部设计结果表达出来，作为施工制作的依据，它是设计和施工工作的桥梁。民用工程施工图设计应形成所有专业的设计图纸，含图纸目录，说明和必要的设备、材料表，并按照要求编制工程预算书。施工图设计文件，应满足设备材料采购，非标准设备制作和施工的需要。 　　施工图设计阶段房地产开发公司往往重视建筑结构设计，忽视配套工程施工图设计。究其原因笔者认为：因为主次关系的存在，建筑结构设计完成，就具备项目开发施工的条件，这样很多开发公司和设计院就将配套工程施工图设计安排在工程开工建设之后，此时被暂时忽视的配套工程设计，已经对后续配套工程的管理造成一些不利影响。 　　上海某工业区总部经济项目主体结构封顶后进行综合管线设计，依据设计方案，完成项目内雨污管走向、井底标高、井位布置等设计。但现场核实该设计不符合实际，原因为污水接入口井底标高过高，污水管道放坡设计不合理，污水排放无法自然排入大市政污水管道。因此设计院必须重新调整污水管道走向，并设置污水集水井，通过泵送的方式进行污水排放。虽然问题得以解决，但项目开发的进度被迫延后，既造成了时间上的损失，也增加了投资成本。 　　笔者认为如若配套工程管理在恰当的时间介入到设计中去，可以避免类似事件的发生。施工图设计过程中，应加强设计院和房地产开发公司管理人员的沟通，特别是配套工程管理人员。配套工程管理人员也应详细的审核施工图，及时、客观的提出整改方案。同时管理人员应与政府职能部门多加交涉，及时了解各行业规范，如行业规范有调整，针对性的与设计人员探讨，这样才能保证设计施工图的完整、适用，保证设计施工图完整和适用就是配套工程管理在