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浅谈应用房产面积测算系统V.20软件几点体会 　　摘要：随着城市房地产业迅猛发展，房产面积计算工作日益复杂。分摊计算中大量的数据处理，增大了房产测绘人员的工作量。本文通过实际应用房产面积测算软件阐述其功能及应用的体会 　　关键词：房产面积 分摊计算 分层分户图 　　 　　一、前言 　　 　　随着我国城市人民生活水平及城市经济水平的提高，城市房地产业有了突飞猛进的发展，房地产作为一个长久耐用、价值巨大而又人人需要的不可移动的特殊商品进入市场，正越来越受到社会普遍关注，人们对房产测绘的准确性和现实性也提出了更高的要求。产面积计算准确与否，不仅关系到房产开发商的经济利益，还直接影响到千家万户的利益。因此房产面积计算系统也应此呼声而产生，它使房产测绘人员从繁锁的面积计算中解脱，不但提高了工作效率，而且提高了分摊准确度的计算精度，从而减少面积计算工作中不必要的错误。 　　我院于2006年5月引进了大连华图科技《房产面积测算系统V.20》软件，在房产面积测算工作中起到了不可估量的作用。本文通过实际应用主要阐述该系统的设计思想、功能及应用的体会。 　　 　　二、系统的设计思想 　　 　　该系统针对房产面积测算业务进行剖析，面积测算业务最主要的需求有四点，一是测算要准确，二是要快速，三是能够对测算数据进行长期存储，四是能够对测算业务形成规范化的管理。 　　1．对于“测算准确”，着重于两个方面，一是要保证公用面积分摊计算的方法遵循相关标准和规范；二是计算的精度有保障。 　　2．对于“快速”要求，通过实际工作中得出，测算业务中最费时间的是绘制分层分户图，其次是计算面积，再次是分摊计算。对于“绘图”，该系统采用CAD作为绘图平台；对于“计算面积”，该系统在绘图平台上的二次开发，用最简单的操作方法且又能够保证精度，实现对所绘图形的面积采集。 　　3．对于测算数据长期存储，该系统采用数据库技术解决的。 　　4．对于测算业务规范化管理，该系统总结出其业务流程和数据流程，用户权限划分、流程控制、多级审核，实施业务规范化管理。 　　 　　三、系统环境 　　 　　1．系统软件环境 　　?操作系统，对于网络版的操作系统采用Windows2000；单机版的和网络版客户端操作系统可采用Windows98、Windows2000或Windows XP； 　　?数据库系统，对于网络版的数据库系统可采用Oracle或MS SQL Server，单机版的可采用MS SQL Server或MS Access； 　　?CAD绘图平台，采用AutoDesk公司的AutoCAD2000或AutoCAD2002。 　　2．系统硬件环境 　　?网络版的服务器，采用P4以上CPU，256M以上内存，10G以上硬盘； 　　?单机版或服务器版的客户端计算机，采用PIII以上CPU，128M以上内存，10G以上硬盘，网络版的客户机需配有10/100M的网卡； 　　?打印机，配置A4幅面以上的喷墨打印机或激光打印机； 　　 　　四、系统功能应用 　　 　　（1）建立房屋基本信息 　　当对一幢新的建筑进行面积测算时，首先需要在系统中建立一工程，输入该幢建筑物的基本信息，包括房地号、图幅号、开发单位、建筑地址、开发单位、建筑类型、建筑状态、竣工状态、测绘人员及日期等，同时确立该幢建筑物的分摊方式。 　　（2）建立房屋结构 　　当房屋基本信息输入完成后，系统自动弹出房屋结构窗口，称为“操作导航器”的窗口，在该窗口中可按层次建立房屋结构。房屋结构由“栋”、“功能区”、“层”、“户”、“公用面积”五项组成。在实际测算中“栋”、“功能区”、“层”在绘制分层分户图前一次性建好，而“户”、“公用面积”可在绘图完成后再建。 　　（3）绘制分层分户图 　　分层分户图包括“建筑平面图”和“分户平面图”。分别用红线、蓝线表示。我们在实际绘图时以绘图区的坐标原点为起点绘制分层分户图，用墙体缩放边界自动生成建筑平面图。该系统在主菜单的 “绘图”下拉 菜单中，包含了所有绘图工具，并自动标注尺寸。我们可以通过操作导航器切换各个楼层，进行绘制图形，同时建立数据楼层与图形楼层的关联。 　　（4）采集面积 　　通过操作导航器与绘图区间的交互操作，采集各种建筑面积，包括各层的建筑面积，各户的套内建筑面积、阳台面积，各种公用面积，采集的面积值将自动进入数据库中。 　　（5）校核面积 　　通过该功能，校核面积采集的完整性和分层、分户图绘制的正确性。校核后应是该层的层建筑面积等于该层的套内建筑面积、阳台面积、各种公用面积与该层外墙体面积的合计。它包括校核层面积、校核总面积、校核采集的面积。 　　（6）分摊计算 　　由于建立房屋基本信息时确定了分摊方式，对于规