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浅谈房地产企业营销存在问题及对策 　　随着房地产市场的竞争加剧, 房地产投资的高风险开始凸显,广大的房地产开发商开始用理性的眼光看待市场营销的价值。经过几年的摸索, 虽然房地产营销方式趋向多元化, 营销服务已从注重表面趋向追求内涵, 营销推广已从杂乱无章趋向规范有序,但许多房地产开发商对营销的认识仍很肤浅, 甚至由于对营销内涵的理解偏颇导致营销中的失误。 　　1 房地产营销存在问题 　　目前许多公司的营销行为值得商榷。总结起来，主要存在如下10 个误区： 　　1．1营销就是销售 　　关于销售与营销，上个世纪上半叶就已经开始区分了。简单来讲销售是营销的低级阶段，营销包含的内容更加广泛和全面。什么是地产营销？目前仍然有相当一部分企业认为地产营销就是销售房子。很多房地产公司的营销部门从房子预售时才开始加入工作。但实际上，营销应该从选地时就介入，设计什么样的楼盘应该也是营销部门分析市场后的结果，而不是设计部门单独的事情。销售完成后维护客户满意度、为后续开发做准备等等，都应与营销部门相关。一些地产公司对营销部门的职责界定只在销售，前期和后期另外独立分开。这使得一方面造成人力资本的浪费，另一方造成信息阻塞，成本上升，决策缺乏必要的依据。 　　问题最大的是在前期。很多公司忽视营销部门在前期的重要作用，不做调查就直接找设计部门设计。房地产开发中“闭门造车”相当严重，关起门来讨论几天就直接下结论。结果建出的房屋，设计师、房产商自己怎么看怎么舒服，但到市场上去销售却不像想象中的那么顺利，造成滞销。 　　1．2 先考虑自己，再考虑客户 　　很多房地产企业高层把绝大部分精力都放在如何做好政府公关、银行公关上面，而在真正应该关注的客户身上投入太少。有两种表现方式： 　　楼盘定位模糊。打开一些地产公司策划报告，对消费者的描述充斥着“年轻上班族”、“中高等收入的成功人士”、“注重生活品质”、“即将结婚的年轻人士”等这样千人一面的套话。相对于快速消费品业而言，房地产业对于消费者研究明显缺乏深度。客户买房子是一笔非常大的投入，其消费决策的???节、影响因素和时间都很复杂，非采用专业的消费者调研不可。但是很多房地产企业往往站在自己的立场上“为消费者着想”，甚至扬言“我们自有办法能让他们上钩”。 　　产品无细分。笔者走访了一些房地产企业，发现相当一部分企业仅对整体楼盘定位（模糊定位），而对每种房型、不同楼层、不同朝向等等，仅以价格作为区分。房产消费与普通消费品不同，不仅每一个项目是不同的，甚至连一个房地产项目中的每一套房子都是绝不相同的。作为营销策划而言，这其实是非常好的创意切入点。 　　1．3 不重视互联网的作用 　　现代社会生活节奏快，许多上班族根本找不出时间一个一个楼盘去逛。我一个朋友为找到心仪的房子只能通过互联网到一些楼盘网站去收集信息， 　　再借国庆八天假期拿着信息一个一个去实地察看。像他这样的人，身边不在少数。可见利用互联网平台发布信息锁定消费者有多么重要。一方面要在一些重要的地方地产信息平台上发布消息，另外也要注意自己公司网站和楼盘网站的建设。公司网站的建设要注意以下几种情况： 　　不要为建网站而建网站。有些企业盲目跟风建立网站，仅仅是因为看到其他企业建了网站。消费者会因为你们网站的粗制滥造而降低对企业的好感。 　　重视用户体验。 有时打开一个房地产网站，冗长烦杂的内容把人的耐性挑战到极限。这里暴露的问题是：网站建设者从来没有试着从消费者角度体验过网站的使用。网站设计应该亲近客户。 　　主体内容突出。一些地产网上堆积了很多外来的资料，而这些资料对于消费者了解自己的企业、了解自己的楼盘关系不大。网站建设应该把消费者最关注的东西着重表现出来，客户不会有闲情和时间沙里淘金的。 　　增强互动性。互联网最核心的优势特性之一便是网络的互动性。在互联网上，人们选择自己感兴趣的话题与信息发表评论，参与到网络互动中去，实现了信息传递的互动化。但有些企业却把自己的网站建得跟传统媒体一样，自说自话，使传递效果大打折扣。 　　1．4 盲目模仿，缺乏个性 　　“地段、地段、地段”，这是房地产商成功的不二法则。可惜的是，有些企业一方面非常注重地段，一方面拿到地段后又不好好研究地段。只要认真研究自己的地段，针对性做好策划方案，就会有创新，会有不俗的结果。但是很多企业缺乏新意，导致楼盘出来“山寨”味十足，既缺乏地段特色，又缺乏企业特色。 　　1．5 销售人员边缘化 　　大的房地产企业是十分注重对销售人员的培养的，但是一些小企业因为管理、资金、财务负担等等问题，往往采取招聘销售公司的方式进行地产销售，即使有自己的销售人员，也对其重要性认识不够。表现在： 　　缺乏销售管理。项目销售工作中，资料管理无序，杂乱无章；人员管理无序，面对投诉没有任