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浅谈房地产建设中工程造价 　　摘要：本文针对目前房地产建设中的工程造价问题，依据工程建设程序：从项目前期规划、设计和施工、竣工验收进行了全过程的分析，按照动态控制的基本原理提出了应对措施。 　　关键词：房地产；工程造价；动态控制；全过程 　　中图分类号：F293.33文献标识码： A 文章编号： 　　作为国民经济中的重要组成部分，房地产的建设和投资在拉动内需、扩大消费，方便和改善人民群众生产生活等方面发挥了积极的作用。而在目前的房地产建设程中工程造价的控制与管理问题较为突出，不仅传统的“决算超预算、预算超概算、概算超估算”的“三超”现象较为普遍，而且资金不足、运转困难、投资失控等现象不断出现。制约了房地产企业的正常经营活动，因此在当前的市场和金融环境条件下的今天，如何对工程造价进行有效的控制和科学的管理是实现房地产企业正常运营并取得较好???济效益所必须解决的问题。 　　 　　一、造价控制基本原理 　　1.1依照基本建设程序的全过程造价管理 　　建设基本程序是指在房地产开发建设过程中所应遵循的基本次序，是其自身规律的必然要求，科学的建设程序应当建立在坚持“先勘察、后设计、再施工”的原则基础上，包含了一项房地产项目从设想、提出可行性研究报告到决策、经过设计、施工直至竣工验收、交付使用的全过程。 　　对应于基本建设程序的要求，在项目进行的各个阶段对工程造价的控制表现为不同的形式：在项目可行性研究阶段表现为投资估算；在设计阶段表现为设计概算和施工图预算；在施工阶段表现为工程结算；在竣工验收阶段表现为竣工决算。房地产项目应结合工程进展的不同阶段进行有针对性的造价控制与管理工作。 　　1.2全方位的工程造价控制管理 　　房地产项目投资按照其内容可划分工程费用和工程其它费用两个大类。工程费用主要包含建筑工程费用、安装工程费用、设备及工器具购置费用三大块；工程建设其他费主要包含土地使用费、与工程建设有关的费用、与生产经营有关的费用、财务费用和预备费等。 　　为实现对对房地产项目造价的控制及管理，则应针对上述项目造价的构成进行全方位的分析和把握。 　　1.3动态控制原理 　　房地产项目造价控制应遵循动态控制原理。随着工程项目的进展大量的人财物力投入实施之中，此时应不断的对项目进展和投资费用进行监控，以判断工程项目进展过程中实际发生的费用和计划值之间是否发生了偏差，对所发生的偏差应分析其产生的原因并采取相应的有效措施，在必要时尚应对原计划造价目标进行重新调整和分析。从工程进展中收集反馈实际数据，将实际值与计划值相比较并进行偏差分析和采取应对措施，从而又回到新一轮起点的工程进展，该过程即为动态控制原理。 　　 　　二、控制工程造价的措施 　　对房地产项目的造价可依照动态控制原理，按照基本建设程序实现全方位进行控制和管理。具体即为在投资决策阶段、设计阶段、工程发包阶段、合同实施阶段把工程造价的发生额控制在批准的工程造价限额以内，随时纠正发生的偏差保证项目投资目标的实现，以求在各个工程项目中能够合理地使用人力、物力、财力，取得较好的投资效益。 　　 　　2.1 工程造价动态控制措施 　　为实现在房地产项目中对工程造价的动态控制，依据动态控制的基本原理，可采取如下四方面的措施。 　　 ⑴ 造价目标计划值的分析确定 　　由于主客观条件的制约，因此在房地产项目的投资规划中计划目标值难以完全适应市场和外界条件的变化，需要在项目实施的过程中予以调整优化、补充完善。只有确定了合理的、保持一定弹性的目标值，才能科学有效的进行造价的控制和管理工作。 　　⑵ 项目进行中实际数据收集 　　没有实际数据的收集即无法真正把握和了解工程项目的实际情况、无法分析是否发生和计划值之间的偏差，因此应注重在项目实施过程中及时收集和整理实际投资数据并进行分析评估。 　　⑶ 造价计划值和实际值比较与分析 　　将计划值和实际值进行比较从而判断是否存在偏差。如存在偏差则应分析产生的原因。 　　⑷ 控制措施 　　在分析产生造价计划值和实际值偏差的原因基础上确定具体的应对措施。应对措施一方面可为通过组织、技术、经济、合同等方面消减偏差的影响；另一方面可根据实际情况调整原来的计划值，使之更为合理。 　　 　　2.2 工程造价全过程控制 　　⑴ 投资决策阶段 　　投资决策阶段是决定工程造价的基础，直接影响着决策阶段之后的各个建设阶段工程造价的确定与控制是否科学、合理的问题。本阶段作为决策阶段，编制准确的投资估算，投资估算是基本建设前期工作中的重要环节之一，是决策性的文件，它是研究、分析建设项目的经济效果的重要依据。在可行性研究报告批准后，估算就作为设计任务下达的投资限额，对设计概算起控制作用，并作为资金筹措及向银行贷款的依据。