浅谈建立 城房指数必要性和可行性.docVIP

浅谈建立 城房指数必要性和可行性 　　引言 　　2010年2月25日，国家统计局公布了《2009年国民经济和社会发展统计公报》，数据显示，70个大中城市房屋销售价格上涨1.5%，其中新建住宅价格上涨1.3%，二手住宅价格上涨2.4%；房屋租赁价格下降0.6%。此数据发布后立即引起舆论和媒体的巨大轰动、争议和质疑，甚至有人认为“严重失实”，在去年各地房价暴涨的情况下，全国房价只涨了1.5%。面对质疑，国家统计局给出了这样的解释：之所以数据和大家的感受有差距主要是时间造成的。去年我国房地产价格呈现前低后高走势，年初惨淡，年尾红火，但综合全年数据并不是很高。 　　1. 商品房销售均价存在的问题 　　对于数据不能反映实际房价，甚至“严重失实”，笔者认为原因有几个，一是普通市民直接将商品房销售均价等同于房价，这是一个误区，因为我们经常说的房价应该是具体到某个区域或某个楼盘甚至同一楼盘不同房屋功能不同套型不同结构不同朝向不同楼层的商品房价格，举个例子，惠州市惠城区东平半岛荷兰水乡120-144平方米框架结构朝南的住宅价格，众所周知，房屋是由众多千差万别的区域和个别因素组成，所以在谈到或比较房价的时候，需要界定条件，即在哪些条件相同的前提下进行评价或比较，才更有说服力。二是商品房销售均价存在一定缺陷，均价只是通过简单的计算得到，即销售金额除以销售面积得到平均销售价格，没有细分房屋功能，相当于将住宅、办公（楼）、商业、工业仓储等功能的物业加权平均得到，即各种物业所占的权重相等，由于各种物业价格水平和成交量不一样，造成短期商品房的均价波动较大，退一步说，即使住宅被剥离出来进行单独统计，但并没有按照高中低端或者大中小套型，如经济适用住房，普通住房跟豪宅别墅等价格就有巨大差别，同理即使在同一楼盘中0-60平方米、60-90平方米、90-120平方米、120-144平方米、144平方米以上等套型的价格也是有差异的；三是去年销售均价均价高或者比较的基数大导致销售均价上涨幅度小，国家统计局用2009年的数据与2008年的进行比较得出上涨幅度，在上期（2008年）销售均价与今年相差不大的情况下，同比结果当然比较小。 　　总而言之，由于计算方法和数据来源等原因，商品房销售价格并不能很好地反映房价的真实情况，销售价格指数不能真实反映房价走势，统计指标存在一定的缺陷，需要进一步修正。在不能克服缺陷的情况下，只能另寻途径，如采用新的指标或新的统计手段来实现。笔者认为“城房指数”能很好地解决这一问题。 　　2. 城房指数的涵义及特点 　　2.1 城房指数的涵义 　　城房指数”是由住房和城乡建设部主持编制的全国性房地产价格指数，计划覆盖全国范围内的九十个大中城市。“城房指数”以各城市房地产主管部门建立的房地产市场信息系统中记录的房地产交易信息为数据基础，采用满足同质可比要求的特征价格指数方法，计划按月度发布全国、地区、城市层面的房地产价格指数。具体来说，包含以下内涵： 　　1. 统计基本单元为片区。片区是指一定范围内，由房屋价格、房屋用途、建筑结构、规划条件和公共服务设施等方面基本类似的房地产项目组成的区域，相当于房地产评估理论中“同一供需圈”的概念。片区单元的划分，在一定程度上消除了由于片区因素差异过大带来的干扰，同时也避免了由于统计单元过小而导致数据量不足、无法计算城房指数的问题。在通常情况下，片区的划分按照行政区域、城市路网或行业中普遍认可的习惯划分。 　　2. 特征价格法。特征价格法认为房地产是由众多不同的特征构成，房地产的价格是由这些特征给人们带来的效用决定的，具体地说，特征价格法将房地产商品的价格分解，以显现出其各项特征的隐含价格，在保持房地产的特征不变的情况下，将房地产价格变动中的特征因素分解，从价格的总变动中逐项剔除特征变动的影响，剩下的便是纯粹由供求关系引起的价格变动。 　　3. 指数的实质。城房指数的实质是一套披露房地产市场价格及其走势的指导体系，通过对特定时间内不同区域的房地产市场及其子市场的价格形势进行分析，综合反映地产市场总体价格关系的变动方向、变动程度以及长期内的变化趋势，便于发现房地产市场的运行规律。 　　2.2 城房指数的特点 　　1.多元性。以片区为基本单元的城房指数，属于总体市场指数，在某种意义上说，属于宏观范畴了，为了更加详细、系统地反映市场价格等微观情况，更好地为市场分析服务，将在总体市场指数的基础上，根据不同的标准和不同的需求，划分为若干子市场并形成指数，包括区域子市场、面积子市场、楼层子市场以及重点楼盘子市场指数。这些指数的有效结合反映了城房指数的多元性。当然，随着条件的不断成熟，除住宅外的其他类型的商品房城房指数也将逐步建立，未来的城房指数将更加多元化。 　　2.实时性。城房指数的更新以房地产