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浅议房地产开发企业成本管理问题与对策 　　【摘要】随着市场经济的不断发展，房地产行业竞争日益激烈。成本管理的好坏直接影响着房地产企业的未来发展和市场竞争力。因此，分析房地产企业的成本管理问题对改善房地产企业经营管理有着重要的现实意义。 　　【关键词】全员；全过程；管理 　　一、房地产开发企业成本管理的涵义 　　房地产企业是从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营 　　利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。房地产企业成本管理是指房地产企业开发过程中的各项成本计划、成本核算、成本分析、成本决策和成本控制等一系列管理行为的总称。 　　二、房地产开发企业成本管理存在的问题分析 　　1、普遍缺乏全面成本管理意识 　　目前，许多房地产企业未能正确认识全面的成本管理概念，从而难以对开发成本进行全员、全过程的控制。不重视前期方案优化比较和图纸会审， 没有在施工前提出和解决设计存在问题；有的忽视后期结算、竣工及销售阶段的成本管理，更有些房地产企业的成本控制仅限于对施工单位的的成本管理，并没有对各个部门进行全面的成本管理。种种片面的成本管理观念，导致企业难以全面的对企业成本进行管理。 　　2、成本管理体制不完善 　　许多房地产企业没有建立完善的成本管理体制。一方面，成本控制流程不完善，没有确立明确的成本控制流程，整体上成本管理处于粗放状态。另一方面，没有相应的制度约束，在执行过程中不按流程操作，各部门的岗位与职责分工不能系统对应， 缺乏有效的绩效考核。 　　3、成本管理只是限于事后核算，谈不上事前预测和事中控制 　　许多房地产企业所采用的成本管理方法依旧是传统的财务成本管理，也就是一个纯粹的成本核算系统。成本数据滞后，只能对事后成果进行分析上报，缺乏成本预测和必要的过程控制，不能及时准确的发现成本管理过程中所存在问题及原因，进而无法采取有效措施降低成本，难以达到从根本上控制成本的目的。 　　4、成本控制手段落后 　　没有先进的成本控制手段，项目开发过程中大量的数据信息难以及时地进行收集、传递、处理和储存，不能及时掌握项目成本的变化情况，成本控制也就失去了依据，更不能采取有效的措施去降低成本。 　　三、完善房地产企业成本管理的对策 　　（一）树立全员全过程管理观念，落实各阶段成本管理重点工作 　　房地产企业要改变以往落后的成本管理观念，加强自身的成本控制意识，进行全面成本管理。应当重视每一过程、每一阶段、每一环节、每一部门的成本构成要素，把每一要素纳入成本管理的范围，全面把握项目的策划、设计、开发、施工、竣工结算等各个阶段的成本管理工作，对成本管理进行全方位、全过程的控制。 　　1、投资决策管理阶段 　　项目投资决策是选择和决定投资方案的过程，是对拟建项目的必要性和可行性进行技术经济论证，对不同建设方案进行技术经济比较及做出判断和决定的过程。正确的项目投资行动来源于正确的项目投资决策，项目决策正确与否直接关系到项目建设的成败，关系到工程造价的高低和投资效果的好坏。正确决策是合理确定与控制工程造价的前提。 　　2、设计管理阶段 　　在项目定位后，规划设计环节是事前控制的源头环节，对项目造价控制的影响最为关键。规划设计是否科学合理，直接影响项目建造费用、建设工期、项目建成后的使用价值、维护成本和销售状况，因此房地产企业必须重视该环节的成本管理。引进竞争机制，通过设计招投标方式，在综合评比的基础上选择委托设计单位；和设计单位密切配合，对设计方案进行科学分析，不断优化，最大限度地综合考虑技术因素与经济因素，并严格控制施工后的设计变更，有效控制项目造价；加强对设计方案的会审，对方案的合理性、可行性、经济性进行审核，避免因设计考虑不周或失误而带来的经济损失。 　　3、工程管理阶段 　　对工程造价的控制贯穿于施工准备、施工建设至项目竣工后的保修期结束这一建设全过程。施工建设阶段是投入资金量最大的阶段，在实践中，应把该阶段作为工程造价控制的重要阶段。此阶段，应重点做好招标、采购管理。施工过程中的纠纷和隐患也多在此环节产生，直接影响到项目施工期间的成本管理和结算。因此，该环节应重点在以下方面把好关：通过招标择优选取有技术、有实力、有信誉的总包、分包以及指定分包等建设施工队伍以及施工监理队伍；加强合同管理，完善合同条款，防范合同风险；对重要设备与材料实行自主供货。 　　选拔有专业、有经验的现场项目经理，加强施工现场管理及组织协调各专业施工的管理工作；以工程造价控制角度从组织、技术、经济、合同等方面进行管理，确保工程进度与工程质量；严格工程变更及现场签证的审查与控制；会同监理方对工程进度款的支付进行严格审核；坚持动态控制的原则，实时将成本实际发生额与目标成本相比较。进行差异分析，采取相应措施，实现成本控制目标；预