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浅谈诸多限定因素之下城市遗留项目设计 　　摘要：城市发展进程中不可避免会存在一些遗留地块，这些地块往往用地有限，限制重重。如何在诸多限定因素之下做好城市遗留项目的设计，使新项目尽可能的满足各方需求，并且恰到好处得融入到城市现状之中。本文通过对海淀区清华东路9号院住宅及配套合作建房遗留项目设计历程的研究，试图整理出一些可循的规律和有用的经验。 　　关键词：诸多限定，遗留项目，杂乱无章，改造，容积率，绿化率，日照间距，平衡 　　当今社会，城市正以很快的速度发展着，高楼大厦如雨后春笋，晚上的城市更是灯红酒绿、光怪陆离。然而在这些光鲜的外表之下，城市中还存在这样一些区域，比如一些城市发展进程中夹杂着的城中村，比如一些城市发展的遗留地块，比如一些产权有争议的区域，比如一些拆迁不利的老房子等。这些区域居住着大量不同阶层的人员，这些人形形色色，往往是一些外来户，或是村里的低素质人员，或是一些留守人员；存在着大量看似不合理但是人们所必须的配套设施，比如一些小超市、便利店、理发店、小饭馆，小旅馆等；这些配套建筑大多是破旧房子、临时搭建的棚子，经历了多年的风吹雨打，早已破烂不堪，岌岌可危。这些区域往往鱼龙混杂、管理混乱，环境恶劣，而且居住人员的安全性、舒适性、私密性完全没法保障。这些区域由于是城市遗留项目，所以红线范围大多是在周边相邻建筑红线挤压下形成的随意的不规则的形状，往往转折较多，比较局促。 　　与此混乱环境相反的是，这些区域一般又存在于城市的繁华地段，交通要道，附近有已建成的成熟社区，有学校、医院，有完善的配套设施，这样就更显得这些嘈杂环境与周围的格格不入。 　　在此背景下，有些开发商会看到这些区域潜在的利润价值和提升空间，政府为了提高这些人的居住水平和城市面貌，也会想办法对这些区域进行整修改造。但是这些区域不像新城区规划地块那么富裕，也不像大规模改造项目那样翻天覆地，往往有太多的限定条件，开发商还要追求自己利润最大化，同时还要考虑回迁户和将来新入住的业主的需求。这就导致对这些区域进行改造的难度增大，要考虑的因素很多。 　　首先，开发商为了保证自己的利润最大化，肯定是希望可以建设的建筑面积越多越好，但是规划部门是有容积率要求的，这时候开发商就会和规划部门进行商议。开发商会提出多建回迁楼，多建自住房，多建配套设施，以此来提高规划容积率。而政府部门为了提高在此居住的人们的生活水平，完成政府自住房的任务，完善城市配套设施，往往和开发商一拍即合。这样对设计提出的要求就是容积率要大，建筑面积要多，要有一定比例的回迁户型，要有一定比例的自住房，还要有一套完善的配套设施，比如社区卫生服务站、文体活动站、综合文体活动场地、配套商业服务设施、社区居民委员会、物业管理用房、存自行车处、居民汽车场库、配电室、有限电视光电转换间、垃圾投放等。 　　其次，用地面积是一定的，容积率确定了之后，地上建筑面积也就确定了，但是规划对建筑高度也是有要求的，必须保证建筑高度在规定的限高之下；同时为了保证居住区人们的环境优美，园林局也有要求，必须保证新建小区的绿化率不小于30%，也就是说建筑占地面积也基本确定；而且建筑也不是随便可以摆放的，建筑本身之间的间距以及新建建筑和周边建筑的间距都是有明确规定的，必须满足国家法律法规规定的防火间距和日照间距，不应对周边现状建筑产生不利影响。 　　然后，新建建筑还应充分考虑和周围环境的关系，跟周边环境形成良好的呼应，使新建建筑融入到城市这个大环境之中，又不至于显得格格不入。这就要求设计要考虑建筑的风格，考虑建筑的立面造型、颜色、材质，考虑沿街立面的美观和延续，考虑对城市天际线的影响，考虑当地建筑特色，考虑当地地形地貌等。 　　综上所述，在这些局促的、不规则的遗留区域内，设计要考虑容积率、绿化率、建筑高度、建筑间距、建筑风格等因素，同时还要考虑建筑功能、节能、人防、消防、无障碍设施、配套设施、雨水利用，交通等一系列因素，困难是可想而知的。 　　下面以“海淀区清华东路9号院住宅及配套合作建房遗留项目”为案例来浅谈一下诸多限定因素之下的城市遗留项目设计。 　　海淀区清华东路9号院住宅及配套合作建房遗留项目位于北京市海淀区清华东路9号院，京昌楔形绿地塔院段，四环和五环之间，东临京藏高速和人大成人教育学院，南临清华东路，北侧和西侧临农业大学。本项目规划总用地面积27357m2，其中建设用地26334m2，代征绿化带用地1023m2。 　　该地块现状周边建筑布局杂乱无章，情况复杂，规划需要考虑的因素较多，规划难度大，于是我们对现状进行梳理，对该项目进行定位和分析。 　　项目定位 　　项目属性：城市核心区居住项目。 区域价值：地块位于海淀区高校区范围内，紧邻京藏高速和晓月河，又在奥运场馆的辐射范围内，是“教育、景观、交通、奥