中原集团中国房地产市场回顾与趋势展望128p.pptx

报告主要内容;2011年中国房地产市场数据回顾;2011年国内房地产市场运行总结：调控已初见成效，市场量价下探趋势愈演愈烈;2011年土地市场先于商品房市场出现量价齐跌的格局，尤其是进入四季度以来土地成交明显下滑;2011年整体土地成交溢价率也逐月下降，自9月份以后平均溢价率仅5%左右，多个城市出现土地底价成交甚至流拍;土地出让金总体收入也呈现下跌趋势，尤其是四季度之后，土地出让金缩水明显，全年土地出让金同比下跌7%;住宅用地下跌领先于其他用地，2011年住宅用地成交同比下跌11%，住宅用地出让金亦下跌19%;供应面积同比：-1% 成交面积同比：-1% 成交金额同比：-16%;销售低迷下，标杆房企的拿地热情锐减，相应的购地支出大幅下降，2011年前11个月的购地支出不及2010年的一半;全国商品房销售自8月份开始出现累计同比增速下滑，由于三四线城市的累计新增量较高，2011年商品房销售面积同比增长4.9%;2011年是调控最为严厉的一年，其中尤以限购影响最大，限购主体中的全国40个重点城市占全国成交的比重逐年降低;中原监控的重点城市一手成交累计同比下跌19%，其中一线城市累计同比下跌23%，二线城市下跌19%，三四线城市下跌16%;而新批预售整体较2010年同期上涨7%，其中一线城市累计同比下跌2%，二线城市上涨10%，三四线城市上涨8%;新批预售增量超过成交量的后果是库存水平的逐月增加，截至2011年底，部分重点城市的库存水平已经超越2008年年底水平;从我们监控城市的开盘销售情况上看，2011年底推盘数量略有降低，而开盘销售率则是缓慢下行;二手房成交方面，中原监控的重点城市下跌更为明显，不管是一线城市还是二线城市，下跌幅度均超过30%;从总体的成交情况上看，一线城市是下跌最为典型，一二手住宅加总的成交水平下跌近40%，接近于2008年的下跌比例;从总体的成交情况上看，一线城市是下跌最为典型，一二手住宅加总的成交水平下跌近40%，接近于2008年的下跌比例;从总体的成交情况上看，一线城市是下跌最为典型，一二手住宅加总的成交水平下跌近40%，接近于2008年的下跌比例;从总体的成交情况上看，一线城市是下跌最为典型，一二手住宅加总的成交水平下跌近40%，接近于2008年的下跌比例;一手价格方面，全国70个大中城市新建商品住宅价格环比在四季度开始下跌，环比下跌城市多于上涨，情况与2008年四季度类似;重点监控城市的一手成交均价也以下跌为主;重点监控城市的一手成交均价也以下跌为主;城市;从标杆房企的销售数据上也显示出销售情况的下跌态势，尤其是标杆房企的成交量以及成交均价自10月份以来急速下跌;二手价格方面，中原二手住宅价格指数显示1月份跌幅扩大，2月份跌幅渐缓，但是仍旧延续下跌的趋势;当前房地产行业发展现状与挑战;当前房地产调控已经取得一定的成果，且影响范围已经超越地产行业本身，并给中国的经济发展带来了三大挑战;影响中国房地产市场的主要因素是流动性与行业的调控政策，其中流动性是根本，而调控政策的行政调节作用亦日益显著;近20年来中国的流动性投放猛增，货币的超发导致平均通胀水平达到4.6%，并造成今天以房价为代表的资产价格的不断上涨;因此自2005年以来房地产调控政策不断升级，然而从销量增速上看，流动性与信贷的投放更好的解释了房地产市场的波动;流动性最终以新增信贷中的按揭贷款影响房地产销售，自2006年以来新增按揭款占比与销售面积同比变动的相关性较为显著;调控与信贷控制下的购房者去杠杆化：主要通过限制购房者的贷款成数、贷款资格和贷款利率来影响购房者的杠杆使用水平;购房者去杠杆化：提高借贷成本，2010年10月以来的五次加息以及按揭利率的上浮，使得购房者的购房成本大幅提高;开发商的去杠杆化：主要是通过控制开发商获取信贷资金的途径和成本来实现，并通过降低购房者的杠杆影响商品房的销售回款;信贷额度控制：来自银行的开发贷占比逐渐降低;信贷额度控制后倒逼借贷成本提高：银行和资本市场等传统的融资渠道被限制后，开发商更多的转向信托和民间资本市场;其中房地产信托主要有债权信托和股权信托，并且由于股权信托具有监管隐蔽性和更高回报率，成为近来房地产信托的主要形式;寻找投资者以有限合伙人身份认购基金;不同于2008年的开发商负债危机，此轮开发商的负债中高成本的借贷资金占比更高，其中尤以信托为甚;大多数信托融资并没有在财务报表反映，通过公开渠道的报道收集整理后发现，各主要房企信托融资平均的负债占比在20%以上;以A股上市的开发类企业为例，目前它们的资产负债率已经超越2008年水平，除招保万金外其他房企平均净负债率也超过2008年;相较于2008年，开发企业的短期负债占比有所减小，但目前处于上升状态，而现金覆盖比例则进一步下降并逼近2008年的底线;按照上市企