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物业费拖欠经济学分析及对策 　　[摘 要]本文从物业费拖欠这一现象出发，首先介绍了当前业主拖欠物业费的几点原因；然后着重通过经济学的相关理论进行分析，指出物业服务具有公共品的特征，从而易导致业主免费搭车。同时对业主与物业公司进行了博弈分析，指出拖欠物业费也是业主的一种理性选择。最后提出三点对策：避免搭便车，保障物业费征收的制度创新；物业服务合同具体化，帐务公开，约束物业公司提供低质服务的倾向；权责明确，楼房质量的问题应由开发商负责。 　　[关键词]物业费 搭便车 纳什均衡 对策 　　作者简介：梁燕，1983年生，女，广东三水人，单位：辽宁大学，07级硕士研究生，辽宁省沈阳市辽宁大学经济学院；于媛，辽宁大学07级硕士研究生。 　　 　　物业管理收费难是当前人们普遍关注的问题。目前，一个小区物业费缴纳率达到75％，就属于较好的。而很多物业管理企业仅能达到50％左右，基本属于亏损状态，要靠其它方法来输血维持。还有一些物业公司因不堪重负，甚至退出项目，从而形成一些“真空”小区。 　　这一现象不仅给物业公司的运营造成困难，同时也侵犯了交费业主的利益，既有损效率也有失公平。下面，笔者试从物业费拖欠的原因入手，找出解决的方法。 　　 　　一、当前物业费拖欠的几点原因 　　（一）物业服务质量不到位。在招投标过程中，物业公司对业主承诺得天花乱坠，而在进驻小区后，往往忽视服务质量，与收费标准不对应。比如：楼梯通道的清扫次数不够等。这些服务质量不达标易引发业主的不满情绪，进而导致业主交纳物业费的动力不足。有些物业公司还擅自利用电梯做广告牟利，违法管理停车位等，更是为广大业主深恶痛绝，于是通过拒交物业费来维权。 　　（二）开发商遗留问题多，物业公司代为受过。一些开发项目在规划设计、施工阶段遗留下来诸如工程质量、配套设施不完善等问题。不少业主因为开发商不履行售房时的承诺，入住后很多问题迟迟得不到解决，便以拒交物业费来对抗。 　　（三）业主方面的原因。有些业主在购房时忽略了购房以后的物业费成本，并且在观念上难以适应物业费的缴纳，对物业服务缺乏最基本的认识，甚至觉得是被迫接受物业服务，因而迟迟不愿缴纳物业费。加上物业公司之间的恶性竞争，很多业主片面追求低的物业服务收费标准，而业主在认可较低的价格后却没有享受到期望的服务，更导致拒交物业费。而作为业主代表的业主委员会，有时也会运作不规范，缺乏必要的监督，无法完全履行其义务。 　　 　　二、物业费拖欠的经济学分析 　　市场经济的运行依据的是价值规律，人们在交易中平等自愿，等价交换。何以物业服务的提供与收费这样困难？下面试通过经济学的有关理论来解释这一问题。 　　对于一个小区而言，物业管理是小区成员共有的“公共品”。它具有效用的不可分割性，消费的非竞争性，以及受益的非排他性。 　　效用的不可分割性，是指公共物品或服务是向整个社会共同提供的。其效用为整个社会的成员所共享，而不能将其分割为若干部分，分别归属于某些个人享用。对于一个住宅小区，物业管理具有不可分割性。比如：小区绿化，门卫都是对整个小区提供的，为小区成员所共享。 　　消费的非竞争性，是指某一个人对公共物品或服务的享用，不排斥、妨碍其他人的同时享用，也不会因此而减少其他人享用这种公共品的数量或质量。即：增加一个消费者，其边际成本等于零。在一个小区中，多一个成员享受了门卫保安，垃圾清运等服务，在一定程度内其边际成本为零。（当然，如果小区住户多到一定程度，需要每天更多次的清运垃圾，那么边际成本就会大于零。） 　　受益的非排他性，是指在技术上没有办法将拒绝为之付款的个人排除在公共品的受益范围之外，或者说这样做的成本太高。物业公司不可能因为住户拒绝交纳物业费就将其排斥在小区之外，不让其入住。但可以肯定的是，住户只要进住，无论其认为物业公司的管理有什么问题、缺陷，在实质上他已经享受到诸如保安，绿化的服务了。 　　基于上述分析，可以确定在一个小区内，物业服务是该小区成员的“公共品”。而现在这种公共品是由市场来提供的。这难以避免的容易出现免费搭车者，即拖欠物业费的业主，寻求不付任何代价而又得到效益。从经济学的角度来看，只要有公共品存在，搭便车对任何人来说也是一种理性选择，即，搭便车不可避免。虽然业主是因为各种各样的理由拖欠物业费，但正是由于可以搭便车，拖欠才会发生。毕竟，其它质量不到位的服务也不少，但只要不具备公共品的特征，就很难搭便车。比如：去美发店做头发，消费者可能会觉得美发效果不尽人意，但是消费者很少也很难因为这个原因而拒绝付款。 　　所以说，物业服务具有公共品的特征，因而导致了免费搭车的出现，从而市场失灵。 　　换个角度，还可以用纳什均衡来分析拖欠物业费的成因。 　　 　　将业主与物业公司作为博弈双方，若业主按时交费