物业管理中亟待解决几个问题.docVIP

物业管理中亟待解决几个问题 　　 　　目前，物业管理已发展成为一个很大的行业。据悉，仅北京市就有物业管理公司1400多家，管理着3500多个小区的1.5亿平方米的住宅。 　　物业管理在提高居民生活质量、改善企业工作环境方面的作用，是有目共睹的。有物业管理和没有物业管理的小区、楼宇，面貌大不一样。 　　但是，从物业管理纠纷不断来看，也暴露出了许多深层次的问题。这些问题的产生有两个方面的原因： 　　首先是内部原因。目前的物业管理企业大致有三个来源：一是由过去的房管所（站）转制；二是由开发企业的一个职能部门发展而成；三是社会上专门成立的物业管理公司。这三种类型的企业汇聚成现在的物业管理行业。 　　第一、二类企业不可避免地还带有它们原来的经营理念和经营方式的烙印。例如，计划经济条件下房管理念和方式的烙印，开发企业经营理念和方式的烙印等等。而第三类企业则还处于新型服务行业的摸索阶段。 　　其次是外部原因。包括法制环境、市场运作环境、业主消费理念环境，以及与各方面的链接程度等等。 　　因此，要进一步从“三制一才”即体制、机制、法制、人才四个方面“正本清源”。 　　 　　（一）体制 　　 　　主要是进一步解决物业管理的定位问题。那么，物业管理与传统房产管理有哪些区别呢？据专家分析,主要有： 　　1.管理者实体的性质不同。传统的房管模式，管理者实体是政府机构――各地区房管部门及其下属的事业单位――房管所(站)。管理者固定不变。 　　物业管理的管理者实体则是具有法人资格的物业管理企业和各种专业服务公司。对管理者实行聘用制。 　　2.所管房屋产权结构不同。传统房管管的绝大多数是公房，产权关系单一。 　　 　　物业管理所管房屋产权多元化。以商品房所有者为主。 　　3.管理手段不同。传统房管采用行政手段为主，实行行政性、福利性、封闭式的管理。 　　物业管理则是用经济手段进行市场化的有偿服务。 　　4.业主（或使用人）的地位不同。传统房管由于产权单一，使用人不是产权人。而房管机构是产权人用来管理使用人的行政机构，一切由管理者说了算。使用人处于被动接受管理的地位。 　　物业管理是一种契约行为。业主（或使用人）与物业管理企业是合同关系。业主（或使用人）处于主导地位。 　　5.服务内容有区别。传统房管主要是“收租、养房”两大任务，管理内容单纯。 　　物业管理则实行多功能、全方位、综合性的经营管理与服务，既管物又服务人。 　　通过以上分析，可以看出： 　　（１）物业管理企业是经济性管理主体。在由旧的房地产管理体制向物业管理公司转制的开始阶段，曾有过“专业一体化物业管理”的提法。这在当时有其积极意义，避免了由于转制可能出现的管理上的不衔接。但实施一段以后，许多小区发生了物业管理公司与基层政府行政部门（居委会、街道办事处等）在职能上的互相碰撞、重叠、交叉和错位的问题。其根源则是混淆了政府职能和企业职能的分工。这样，既引起了企业和行政部门在权限和经济上的纠纷；又使得物业公司在政府职能上花费了许多精力，且因其权限和权威性问题，不一定管得好。 　　因此，要进一步从体制上分清职责。政府基层行政部门是行政性管理主体，其职责应该是社会管理，贯彻落实党的各项方针政策，组织有关的社会活动，负责治安、计划生育管理，以及社区文化的创建等等。而物业保值增值，为业主提供良好社区环境和优质服务。在治安问题上，尽管物业公司配备了保安人员，但也应明确是以政府为主，企业协助配合。 　　（２）物业管理是一种新型的服务性行业。它的职能用两句话概括起来，就是“对业主提供服务，对业主的物业进行管理”。物业公司与业主委员会的关系，是被委托方和委托方的关系，是合同双方的主体。物业公司，一是对业主提供有偿的各项生活服务；二是对业主的物业（房屋、附属物、设备、场地、环卫、绿化、道路等等）进行有偿的专业化管理，而这种管理的实质也是服务――物业管理服务。界定这种关系，丝毫没有贬低物业公司地位。因为职业只是分工不同，而无贵贱之分。只是明确了两者的法律关系和经济关系而已。 　　 　　物业公司不是物业的行政主管部门，也不是管理业主的部门。它的管理职能，是通过执行委托管理合同来体现的。因此，小区管理的重大事宜，如规章制度、服务项目等，应该是由业主大会或其常设机构――业主委员会作出决策。然后以签订合同的方式，委托物业公司去执行、实施。这种管理可以称为“执法性管理”，即根据大至国家的、地方的，小至小区自定的规章制度，来维持小区的正常秩序。例如，制止违规违制行为，制止私搭乱建、乱停乱放车辆、损坏公共设施、影响治安等等的行为，物业公司应加以制止、纠正。在物业管理合同中，业主应有明确授权。 　　但现在有一些小区出现了相反的现象，即由物业公司作出决定（或按开发商意志），要求