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物流地产投资前几点理性思考 　　【摘要】本文对当前物流地产的发展作了较为全面的概括,分析了物流地产的概念、内涵和特征,提出物流地产的4种运营模式,预测物流地产市场未来的发展趋势,提出物流地产商在项目投资中要注意的几点问题。 　　【关键词】物流地产 运营模式 市场分析 理性思考 　　【中图分类号】F252 【文献标识码】A 【文章编号】1673-8209(2010)05-0-02 　　 　　物流地产作为物流活动的载体,对于提高物流运营效率、降低物流成本至关重要。我国三十多年的改革开放以及加入WTO以来,世界制造重心开始向中国转移,中国已经成为名副其实的“世界工厂”,中国成为世界产业分工链上的重要一环,也是世界市场供应链上的重要一环,物流的快速发展成为我国物流地产市场发展的最直接驱动力。我国物流市场的需求和现代物流业均已进入快速增长时期,未来几年我国物流市场将保持年均20%的速度增长,可见稳步增长的、规模巨大的物流地产市场必将出现。随着物流地产在中国的快速发展,其在发展过程中也遭遇了种种的困难与瓶颈。本文作者从实际出发,分析物流地产商在发展中存在的基本问题,提出相应的解决方法,并分析物流地产如何做到理性投资提出几点见解。 　　 　　1 物流地产的概念与内涵 　　不同学者对物流地产有不同的概念解释,冯耕中教授2006年在我国第一份物流地产年度报告中指出,物流地产属于工业地产的范畴,主要包括物流园区、物流中心、配送中心、物流仓库等物流业务的不动产载体;张英教授在《物流地产运营模式研究》中认为,物流地产属于工业地产范畴,指投资商投资开发的物流设施,比如物流仓库、配送中心、分拨中心等等,这里的投资商可以是房地产开发商、物流商、专业投资商;南开大学韩炜博士借鉴物流地产老大Prologis公司运作理念,认为物流地产是根据客户的需求,在全球范围内为其选择合适的地点,投资建设优质高效的物流仓储设施,再将其出租给包括制造商、零售商、物流公司等在内的客户,并为其提供物流管理服务。 　　从上述关于流地产的概念中,我们可以知道投资物流地产与投资住宅房地产是有区别的,其不同之处在于:投资住宅房地产是开发商以市场价格获得国有土地使用权后建设商品房,商品房建成后尽快卖完房子,获得一次性收益;而物流地产是物流业务的不动产载体,不仅包括为单个企业量身定做的物流中心、配送中心、分拨中心、物流仓库,也包括按照城市产业布局规划建设的物流园区。物流地产是根据客户需求,建好物流设施后,返租给客户,并提供物业服务,实现稳定的资产回报。 　　 　　2 物流地产行业的特点 　　而物流地产投资具有风险低、回报高、收入稳定等优势(见表1),并具有拿地较易、区域性强、门槛较高、经营综合以及对规模化、网络化、信息化运作要求高等特征。物流基础设施投资具有持续性及长期性的特点,同时物流地产以其相对稳定、空置率较低、回报合理等优点吸引了越来越多投资者的眼光。 　　总体来看,物流地产行业的特点包括以下方面: 　　(1)开发商能够比较容易地以低价格得到土地。物流地产项目大多位于中心城市的郊区和边缘地带,土地价格较中心区便宜。据统计,工业地产成本远远少于商业地产,工业用地的基准地价只有商业用地的1/4,甚至更低。 　　(2)物流地产经营除租金收入外,还有营运收入。物流地产的开发商不仅仅是建几栋标准化厂房,更重要的是引进先进的管理模式,为进驻企业提供横跨整个生产供应链的全套服务,包括设计研发、物流运输、生产制造、人才培训、信息技术等全方位的管理服务。 　　(3)需要专业的管理能力。房地产行业与的资金门坎相当高,而物流地产的资金门坎则更高。但仅有资金能力并不能保证赢利,由于物流地产后期经营要求更加专业、更加复杂的管理能力,所以国内至今涉及物流地产的开发商屈指可数。这种专业管理能力的要求,使得不少即使具有雄厚资金的开发商,也不一定具有行业竞争力。 　　 　　3 我国物流地产的发展历程 　　随着中国加入世贸的契机,很多国外企业进入了我国物流地产领域。其中最早在国内打出“物流地产”口号的普洛斯,在外资中的扩张速度最快,目前已基本覆盖国内物流的主要城市。紧随其后,美国AMB、日本新熙地、澳大利亚古德曼、美国盖世理、新加坡丰树基金等外资企业都加速在中国开展项目,物流项目正成为房地产商们新的扎堆地带,被称为是土地市场的一块“新奶酪”。 　　从物流地产的概念2003年由普洛斯带入中国后,国内的众多房地产企业也掀起了物流地产的热潮,国内一些从事商业地产和住宅地产的开发商也正在进入或已经进入物流地产领域。中粮集团斥资19亿元,与四川省成都市武侯区政府签订共建成都西南物流中心的协议。广东珠江投资、美林基业、合生创展等也动作频频。目前,国内物流地产的项目主要都集中于长三角、珠三角和环