英国共有产权住房实践经验及启示.docVIP

英国共有产权住房实践经验及启示 　　从国际上看，共有产权住房最早始于20世纪80年代的英国，经过30年的实践发展已较为成熟完善。英国共有产权住房主要针对有一定购房能力，但又难以凭借自身能力在市场上购房的部分人群而设计的一种可部分和分阶段购买住房产权的方式，它介于租赁型住房（包括市场化租赁房和保障性的社会租赁房）与售买型住房之间，因而被称为“中间产权住房”。 　　一、英国共有产权住房发展背景与现状 　　英国共有产权住房始于1980 年启动的“共有产权计划”。当时，经历二战后30多年大规模公共住房建设，英格兰地区住房供需已基本平衡，而经济增长放缓与保障房建设财政支出增长的困境日益凸显。为此，英格兰地区政府推出了以保障房市场化为核心的公共住房政策，主要目的在于：（1）减轻政府的财政负担和腾出更多的社会住房；（2）减轻部分中低收入家庭负担和提高住房???有率（莫智等，2010）。 　　英国共有产权住房计划主要包括“共有产权”住房和“共享权益”住房，两者本质上都是按份共有。共有产权住房含“半买半租”性质，购房者拥有不完全的住房所有权，并且其租金较低、带有补贴性质。共享权益住房是给予购房者一种金融支持，由住房协会向符合条件的购房者提供长期免息的购房权益a贷款，一般占所购住房总价的25%。一旦共享权益住房重新上市交易，则原购房家庭需一次性补交全部免息贷款，并将增值收益按比例返还给住房协会（吴立群和宗跃光，2009）。 　　经过30年的实践发展，英国共有产权住房至今已较为成熟。据Graham和Sky（2010）报告统计，2006-2011年，英格兰地区平均每年建成完工1万套左右共有产权住房，其中2006-2009年期间年均完工1.24万套。2004-2009年间，共有5.2万套共有产权住房被个人申购，约占1979年以来所有共有产权住房供给总规模的30%左右，期间约有1.13万套被再次出售（年均2260套）。据Clark（2010）对1146位共有产权住户调查显示，新近购买共有产权住房的家庭所购买的产权份额平均为41%。 　　二、英国共有产权住房的实践与模式 　　（一）支持对象 　　在英国，申请共有产权住房的家庭需要满足以下条件：（1）家庭年收入低于60000磅（人民币60万元左右）；（2）首次购房者（或曾经拥有住房，但目前无力购房）；（3）租赁住房协会的住房。符合条件的家庭需要向当地住房协会或当地政府部门申购，申请通过后通常要经过一段时间的轮候才可以购买。 　　（二）运作方式 　　1.责任主体 　　英国共有产权住房由当地的住房协会负责运作，当地政府对共有产权住房的供应和运作方式做出总体规定。具体运作方式则由住房协会根据本地特定情况来定制，包括建设、申请、转让和退出等环节。购房者负责对住房私人部分的维修，而住房公共部分则由住房协会负责维修，但费用最终要分摊给每个购房家庭。 　　2.房源筹集 　　共有产权住房来源既包括新建住房，也包括二手房，主要由当地住房协会来组织建设或收购筹集，在转让和退出环节上，也是由住房协会来具体操作（秦虹，2007）。但在一些城市，共有产权住房也可以是购房者直接从公开市场上购买，但销售价格参考所在地的房价水平来确定，并同时考虑购房者的支付能力，最终销售价格一般要比同地段的商品房价格低。 　　3.申购 　　购房人根据自身支付能力向住房协会购买一定份额的住房产权，一般在25%-75%之间，并对剩余部分产权价值每年支付2.75%-3%的住房租金，形成由购房者与住房协会按出资比例共同拥有的住房产权共有模式。个人拥有的住房产权份额可动态自由调整，既可以根据自己的收入增加状况逐步购买住房协会持有的产权，直至完全私有，也可因收入下降等原因向住房协会申请降低自己持有的住房产权份额，直至变为完全向住房协会租赁住房。 　　4.收益 　　共有产权在封闭体系内运行和转让。购房者可将自己拥有的那部分住房产权出售，出售的对象应当由所属的住房协会在符合条件的轮候家庭中指定。租赁方面，住房协会规定购房者只能在符合一定条件并征得住房协会和贷款机构同意的条件下才能将住房出租给他人。购房者可对房屋进行修缮，修缮后的住房再次出售时，相应的修缮部分收益归原购房人所有。 　　三、英国共有产权住房实施绩效 　　（一）主要成效 　　英国共有产权的成效主要体现在以下几方面。 　　1.实现更高的供给效率 　　相比建造社会租赁住房而言，建造共有产权住房只需政府更少的资金补助（Clark，2010）。据统计，提供一套共有产权住房耗费政府公共资金27000英镑，而提供一套社会住房将耗费57300英镑，约占社会住房耗费的一半左右（Graham和Sky，2010）。当将共有产权住房的一部分按市场价格出售的时候，只有租赁的那部分享受租金补